Xu hướng chuyển khu văn phòng thành nhà ở

“Ế” khu văn phòng

Tính đến cuối tháng 12.2022, có khoảng hơn 900 triệu mét vuông bất động sản văn phòng trên khắp nước Mỹ rơi vào tình cảnh không có người thuê. Số diện tích này chiếm gần 13% thị trường, có thể được chuyển thành căn hộ, khách sản nhỏ, lớp học đại học cộng đồng hoặc thậm chí là studio cho các nghệ sĩ.

Kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng là điều mà một số quan chức lẫn doanh nghiệp đang thảo luận, bởi giá trị các sàn văn phòng được ước tính sẽ tiếp tục giảm 39% so với mức trước đại dịch.

Đối với nhiều chủ sở hữu tòa nhà, đây không phải là thảm họa mà là cơ hội khi Mỹ đang phải đối mặt với tình trạng thâm hụt ngân sách lên đến 3 triệu USD.

Các doanh nghiệp cùng giới chức thành phố như ở New York, Chicago, Philadelphia, Seattle vào tháng trước đã bắt đầu một loạt cuộc họp do Viện nghiên cứu chính sách Brookings tổ chức. Tracy Hadden Loh, một nhà nghiên cứu của Brookings đặt giả thiết về ít nhất một số trong những tòa nhà văn phòng trống có thể được chuyển đổi thành nhà ở, đặc biệt tại các thành phố nơi giá thuê tiếp tục tăng và nguồn cung khan hiếm.

Josh Bernstein, CEO của Bernstein Management, công ty sở hữu và điều hành bất động sản, cho biết, tại thủ đô Washington D.C., riêng việc chuyển đổi có thể tốn khoảng 400-500 USD cho mỗi feet vuông (tương đương khoảng 5000 USD/m2) để có thể sử dụng được và trong nhiều trường hợp sẽ tốn kém hơn so với việc xây dựng một khu mới.

Một phân tích gần đây của tập đoàn Moody’s về các văn phòng ở New York cho thấy chỉ 3% số tòa nhà có thể chuyển đổi thành căn hộ. Giá thuê trung bình cho các căn hộ ở New York là 55 USD một feet vuông (tương đương gần 600 USD/m2). Chỉ 36% sàn văn phòng hiện ở mức bằng hoặc thấp hơn mức giá này.

Các nhà phân tích của Moody’s viết: “Việc đưa ra lí thuyết về việc chuyển đổi từ văn phòng sang nhà ở dễ dàng hơn nhiều so với việc thực hiện và thu lợi nhuận từ chúng”.

Nhưng nếu giá trị văn phòng cuối cùng giảm xuống đủ thấp, việc chuyển đổi có thể sẽ có kết quả.

Xu hướng tất yếu

Theo Tập đoàn bất động sản CBRE, từ năm 2016 đến 2021, đã có 218 văn phòng trên cả nước Mỹ đã được chuyển đổi sang mục đích sử dụng khác, tương đương khoảng 36 văn phòng mỗi năm. Khoảng 40% số lượng chuyển đổi là để làm nhà ở, tạo ra 13.420 căn hộ. Năm nay đã chứng kiến một sự gia tăng nhẹ, với 42 văn phòng đã được chuyển đổi.

Một số người dự tính về tương lai của các trung tâm thành phố, thậm chí còn có ý tưởng phong phú hơn. Emma Wiseman, một nghệ sĩ múa rối, đã viết thư cho các chuyên gia bất động sản để đề xuất New York có thể biến một số tòa văn phòng trống thành nơi tập luyện cho các nghệ sĩ.

Maria Torres-Springer, Phó Thị trưởng phụ trách phát triển kinh tế và lực lượng lao động thành phố New York, cho biết chính quyền hiện đã đề xuất sửa đổi luật tiểu bang để khuyến khích chuyển đổi văn phòng thành nhà ở. “Chúng tôi không ngồi khoanh tay” – bà nói.

Lãnh đạo thành phố New York cũng lưu ý, việc chuyển đổi sẽ là quá trình lâu dài và chậm chạp.  

Philadelphia đã thông qua chương trình giảm thuế của riêng mình vào năm 1997. Chương trình này đã tạo đà để chuyển công năng của 180 tòa văn phòng, tăng dân số thêm 55% ở trung tâm thành phố. Theo một quan chức thành phố, tăng trưởng kinh tế của Philadelphia đã chậm lại trong những thập kỉ gần đây so với New York và San Francisco. Kế hoạch chuyển đổi công năng dự kiến sẽ cải thiện mức tăng trưởng kinh tế cho thành phố trong thời gian tới.

Giờ đây, nhiều chủ sở hữu tòa nhà đang đề xuất chính quyền tạo điều kiện giúp dễ dàng chuyển đổi từ văn phòng sang nhà ở. Hiện ở Washington chỉ có 11 văn phòng được chuyển đổi thành nhà ở trong 20 năm qua, 5 văn phòng khác đang được tiến hành. Tháng trước, một công ty đã mua lại một tòa văn phòng được xây từ năm 1960 và dự kiến sẽ chuyển mục đích sang chung cư kết hợp khách sạn.