BĐS HÀ NỘI
Sốt ảo đất nền Hòa Lạc, chính quyền thờ ơ
Th3
Xuất phát từ tin đồn về siêu dự án bất động sản và dự án đường sắt đô thị, giới cò đất đã thổi giá và làm náo loạn thị trường đất nền Hòa Lạc (Thạch Thất, Hà Nội) trong 1 tháng qua.
Hàng trăm cò đất và các nhà đầu cơ đã đổ về Hòa Lạc để săn đất, đẩy giá đất ở đây liên tục lên cao
Sốt vì tin đồn
“Mặc dù sốt đất ngay chỗ thị trường mình đang bán hàng, nhưng đây là điều tôi không mong nhất”. Đó là trải lòng của một nhân viên môi giới đất nền tại Khu công nghệ cao Hòa Lạc, huyện Thạch Thất (Hà Nội).
Theo nhân viên này, tranh nhau mua bán, đẩy giá lên quá nhanh là báo hiệu một thị trường sẽ vỡ, không sớm thì muộn. Vì vậy, nhà đầu tư nên tỉnh táo, đừng thấy sóng mà lao vào như thiêu thân, bởi siêu đô thị tại đây của tập đoàn lớn mới đang là đề xuất xin dự án, có được chấp thuận hay khởi công thì nhanh cũng phải 3 – 4 năm nữa.
“Bao bài học vỡ sóng, tụt giá, mất thanh khoản từ Phú Quốc, Vân Đồn, Mũi Né…, tới Bà Rịa – Vũng Tàu vừa rồi vẫn còn nguyên tính thời sự. Tất cả chỉ là sốt ảo theo thông tin, chứ không phải tăng giá thực theo hạ tầng khu vực, nên sau đợt sốt này, chắc chắn giá đất tại Hòa Lạc sẽ giảm, còn giảm lúc nào thì chưa ai đủ kinh nghiệm và kiến thức để dự đoán mà rút ra đúng lúc. Tất cả chỉ dựa vào vận may”, nhân viên này cho biết.
Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, thị trường đất nền Hòa Lạc đã được hâm nóng từ khoảng 1 năm trở về đây. Tuy nhiên, cơn sốt này chỉ được đẩy lên cao hơn trong khoảng hơn 1 tháng nay khi có thông tin một tập đoàn bất động sản lớn sẽ triển khai dự án 500 ha tại đây.
Các môi giới đua nhau “trình làng” văn bản đề xuất làm khu đô thị của tập đoàn này (chưa được xác minh) và Quyết định số 99/QĐ-UBND do Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Nguyễn Đức Chung ký ngày 6/3/2020. Đây là Quyết định về việc giao Ban Quản lý đường sắt đô thị Hà Nội thực hiện thủ tục lập, trình phê duyệt Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi dự án tuyến đường sắt đô thị TP. Hà Nội “tuyến số 5 Văn Cao – Ngọc Khánh – Láng – Hòa Lạc” theo Luật Đầu tư công.
Theo đó, Ban Quản Lý đường sắt đô thị Hà Nội sẽ phối hợp với tập đoàn bất động sản trên và Tổng công ty Tư vấn thiết kế giao thông vận tải (TEDI) để thực hiện các thủ tục tiếp nhận hồ sơ, hoàn thiện và trình phê duyệt báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, triển khai báo cáo nghiên cứu khả thi, khảo sát, thiết kế, dự toán theo quy định của pháp luật về đầu tư công.
Ngoài ra, Quyết định này còn đề cập đến việc tập đoàn bất động sản trên bố trí kinh phí hoàn thiện hồ sơ Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi cho đến khi Quốc hội chấp thuận chủ trương đầu tư Dự án theo văn bản cam kết số 090/2020/CV-VGR-PTDA ngày 20/2/2020.
Tuy nhiên, khi phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản liên hệ với ông Nguyễn Cao Minh, Trưởng Ban Quản lý đường sắt Đô thị Hà Nội để xác minh thông tin, ông Minh khẳng định, chưa có quyết định nào như trên.
Như vậy, rất có thể, đây là một chiêu trò mà các cò đất đưa ra để tạo hiệu ứng thị trường.
Nhiều rủi ro tiềm ẩn
Thời gian qua, khu vực Hòa Lạc, nhất là các xã ven Khu công nghệ cao đã diễn ra tình trạng gom đất nền trong dân, rồi phân lô, tách thửa để bán tràn lan.
Theo tìm hiểu của phóng viên, hình thức chung là các đầu nậu thu mua các lô đất trong dân, gồm đất ở, đất trồng cây lâu năm, sau đó gom lại, tự vẽ lên kế hoạch phân lô với hạ tầng vô cùng sơ sài, chỉ gồm đường nội bộ kết nối với đường trong thôn, làng, sau đó đem bán. Các lô đất thường có diện tích từ 70 – 150 m2/lô, tỷ lệ đất ở lên đến từ 80 – 90%.
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, với đất nền như ở Hòa Lạc hiện nay, nếu không được công nhận là dự án thì là trái pháp luật và rủi ro lớn cho các nhà đầu tư. Câu chuyện sốt đất ở Hòa Lạc chỉ là hiệu ứng tin đồn. Tin đồn về việc một tập đoàn lớn đề xuất thực hiện dự án khu đô thị, về việc lên kế hoạch xây dựng đường sắt đô thị.
“Kể cả dự án có thực và được phê duyệt, thì thời gian triển khai cũng dài, chưa nói đến chuyện nếu đất giao dịch trong dự án sẽ bị thu hồi. Bản thân bất động sản chỉ tăng giá khi có đầu tư thực sự và hạ tầng cơ sở, hạ tầng xã hội, chứ không tự nhiên tăng giá. Do đó, đây đang là thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro”, ông Đính nhấn mạnh.
Cùng quan điểm, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, ông không coi đất nền là sản phẩm hoàn thiện và cần có những cảnh báo.
“Quan điểm của tôi là nên xóa bỏ đất nền, vì nó là thứ bất động sản tiêu cực nhất, tạo điều kiện cho mọi người buôn bán đất thô, không có đầu tư, nó trái với những nguyên tắc của đầu tư phát triển. Tôi cho rằng, cần xóa bỏ phân khúc này và cấm chia lô, bán nền giống như năm 2004”, ông Võ nhấn mạnh.
Theo các chuyên gia, việc các đầu nậu gom đất trong dân rồi thực hiện phân lô, bán nền mang đến không ít hệ quả về sau như gia tăng đột biến về dân số, hạ tầng, an sinh xã hội không được đảm bảo…
Bởi trên thực tế, có những lô đất trước khi được thu gom chỉ có một phần nhỏ diện tích được công nhận là đất ở, diện tích còn lại là đất vườn, đất trồng cây lâu năm, nhưng khi được phân tách, chia lô thì sẽ hình thành đơn vị ở lớn hơn nhiều lần so với hiện tại. Mặc khác, do không được công nhận là dự án, nên các hạng mục cơ sở hạ tầng đều được đầu tư rất qua loa, đại khái.
Khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản cho thấy, các khu đất này chỉ được san nền, kẻ ranh giới đường nội bộ và chia lô hai bên rồi bán, không đảm bảo về hạ tầng dân cư.
Phóng viên đã nhiều lần liên hệ với lãnh đạo UBND huyện Thạch Thất để tìm hiểu về sự việc, nhưng không nhận được câu trả lời thỏa đáng, có dấu hiệu né tránh trong việc cung cấp thông tin.
Mới đây, sau nhiều lần liên hệ, ông Nguyễn Trường Giang, Chánh Văn phòng HĐND – UBND huyện Thạch Thất trả lời qua điện thoại: “Chúng tôi không thực hiện phân lô bán nền. Còn việc người ta quảng cáo trên zalo, facebook thì là việc cá nhân của người bán hàng, chúng tôi cũng cho công an vào cuộc để kiểm tra và sẽ thông tin lại”.
Tuy nhiên, khi phóng viên yêu cầu đặt lịch làm việc hoặc phản hồi thông tin qua đường công văn, email thì đều không nhận được các câu trả lời.
Thực tế cho thấy, với các vụ việc sốt ảo đất nền tại các địa phương, vai trò của chính quyền địa phương trong việc “dập lửa” là vô cùng quan trọng. Tuy nhiên, với cách làm như của UBND huyện Thạch Thất hiện tại, sẽ không có gì lạ nếu thị trường đất nền Hòa Lạc từ một đốm lửa nhỏ trở thành một đám cháy lớn.
