Siết tín dụng tác động gì đến bất động sản?

0
329



Việc các ngân hàng dừng giải ngân cho vay bất động sản sẽ mẫu bỏ nhà đầu tư chịu ràng buộc đòn bẩy kinh tế tài chính và các nhóm đầu cơ.

Gần đây, một trong những ngân hàng cùng thông báo dừng cho vay bất động sản. Như với Techcombank, tổ chức này đã dừng giải ngân khoản vay mua bất động sản (gồm chưa hoặc đã có giấy chứng nhận) từ ngày 25/3. Nhà băng này đang cho các đơn vị kinh doanh trao đổi và đàm phán với người sử dụng để dời lịch giải ngân các khoản vay sang đầu tháng 4.

Còn Sacombank vừa mới đây đã nhu cầu giám đốc Khu Vực, giám đốc chi nhánh và trưởng phòng giao dịch không cấp tín dụng với lĩnh vực bất động sản, ngoại trừ cho vay cán bộ, công nhân viên và người tiêu dùng, xây, sửa bất động sản để ở. Nhà băng này nhu cầu các tổ chức tập kết cấp tín dụng với các nghành sản xuất, không triển khai huy động – cho vay cầm cố sổ (nhà đất) cùng lúc.

Đây chỉ mới là bắt đầu của lộ trình kiểm soát và điều hành tín dụng bất động sản khi chỉ một vài nhà băng triển khai kiểm soát và điều hành hạn mức giải ngân đối với các khoản vay mua bất động sản đã có giấy chứng nhận. Lộ trình siết van tín dụng đã được xem xét đến nhiều năm qua nhưng liên tục bị đề xuất trì hoãn. Theo các chuyên gia, nhiều năng lực van tín dụng cho đầu tư địa ốc có thể bị thắt chặt hơn từ giữa năm 2022 để ổn định Thị trường nhà đất.

Bạn đang xem: Siết tín dụng tác động gì đến bất động sản?

Trao đổi với VnExpress, ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên Viên giải đáp cấp cao GIBC cho biết, siết tín dụng bất động sản xuất hiện tích cực là đóng góp thêm phần kiểm soát lượng cung tiền trên thị trường một cách thận trọng hơn trước. Động thái này đồng thời cũng giảm nhiệt phần nào bong bóng giá nhà đất vốn đã quá cao thời gian qua. Với các nhà đầu tư mua bất động sản bằng tiền rảnh rỗi, hoặc công ty có năng lực chuyên môn bán hàng tốt sẽ ít bị ảnh hưởng tác động khi ngân hàng siết hoặc khóa van tín dụng.

Tuy nhiên, theo ông Nghĩa, siết van tín dụng bất động sản chắc chắn ảnh hưởng tiêu cực đến nhóm nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính, giới đầu cơ nhà đất. Thậm chí việc giới hạn cho vay đầu tư bất động sản sẽ gây gian nan cho các chủ đầu tư có lượng hàng tồn kho lớn nhưng vận tốc bán sản phẩm chậm.

Chuyên gia này nghiên cứu, từ năm 2020-2021, ngân hàng đã có động thái điều tiết van tín dụng từng bước theo lộ trình rà soát. Chính chính vì như vậy nhiều đơn vị bất động sản đã chuyển qua kênh huy động vốn bằng trái phiếu tuy vậy Thị trường vốn này cũng tồn tại nhiều luận điểm cần chấn chỉnh. Chẳng hạn việc phát hành trái phiếu đi đường vòng giữa các đơn vị với nhau, trong đó có cả các đơn vị con của ngân hàng, cũng làm méo mó Thị Phần vốn. Đây là việc sẽ được chấn chỉnh tuy vậy tuy nhiên với quá trình siết van tín dụng trong năm 2022, có thể khiến cho bước ngoặc lớn trong thời hạn tới.

Thị trường bất động sản khu Nam TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần - Vnrex  Siết tín dụng tác động gì đến bất động sản? e41d8b46bf224311c710150ed434d9 5151 1363 1649571662

thị trường bất động sản khu Nam TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần

Theo quan điểm của ông Nghĩa, hiện tượng bất động sản thường xuyên tăng giá trong thời gian qua đang bị nhìn nhận lệch lạc thành điểm mạnh của thị trường nhưng thực chất chính là nguyên nhân dẫn đến nhược điểm thanh khoản kém. Tử huyệt mua dễ, bán khó này sẽ khiến nhà đầu tư bị chôn vốn lâu, nếu tình hình kéo dãn dài sẽ biểu hiện nhiều tiêu cực khi các ngân hàng siết van tín dụng bất động sản.

Lấy ví dụ các dự án mô hình 500-1.000 ha phải đẩy ra Thị trường hàng chục nghìn dòng sản phẩm, mất rất nhiều năm chưa thể hấp thụ hết. Lượng hàng tồn kho lớn cùng việc đẩy giá, tăng giá tạo mục tiêu tăng trưởng trên giấy. Khách hàng mua các dự án này là nhóm nhà đầu tư F1 thường trả tiền theo tiến độ đang rơi vào tình thế không nỡ bán rẻ vì sợ lỗ nhưng bán cao khó kiếm khách mua.

Một khi chưa tìm được F2 để bán khi hạn thanh toán đến kỳ, chủ tài sản có lẽ phát sinh nhu cầu vay vốn. Đến bước này, nếu bị siết tín dụng, tức không vay được hoặc giới hạ khoản vay thấp sẽ làm nhà đầu tư mất năng lực chi trả, sẽ dẫn đến kịch bản xuất kho để thoát hàng tồn nợ đọng. “Kết cục tồn kho, giá cao, ế hàng tồn kho, bán rẻ để thoát hàng sẽ sẽ dần lòi ra trong thời hạn tới khi ngân hàng siết van tín dụng”, ông Nghĩa dự báo.

Có hơn một thập niên trả lời bất động sản và quan sát thị phần địa ốc qua các chu kỳ tăng trưởng và suy thoái, chuyên gia Lê Quốc Kiên cho hay, hiện giờ các mô hình vay đầu tư bất động sản ghi nhận 3 hình thức thông dụng: vay mua đất, vay mua nhà, vay để xây sửa nhà. Hình thức nào thì cũng ít nhiều sử dụng vốn vay ngân hàng, do đó các ảnh hưởng của việc siết tín dụng bất động sản sẽ không đồng đều do mục đích tiếp cận vốn khác hoàn toàn.

Theo anh Kiên, trong 3 hình thức trên, vay mua đất có tính chất đầu cơ cao nhất vì tỷ lệ những miếng đất được đưa vào sử dụng cuối (xây nhà ở, làm nhà xưởng, kho bãi,…) quá thấp so với tổng số đất được mua. Chỉ cần đơn giản dễ dàng vào bất cứ dự án đất nền nào đã được phân lô trong 5 năm gần nhất sẽ dễ dàng và đơn giản thấy ngay được tỷ lệ “đất được sử dụng” với “đất để trống”.

Vay mua nhà (cả nhà dân và nhà trong dự án) cũng có thể có nhân tố đầu cơ chờ tăng giá cả kiếm lời chứ chưa hẳn ai ai cũng mua để ở, kinh doanh cho thuê, hay tạo giá trị tăng thêm (thay thế sửa chữa, cải tạo, làm mới). Tuy nhiên, chắc chắn yếu tố đầu cơ sẽ ít hơn nhiều đất nền, vì căn nhà hy vọng sử dụng cuối để ở, khai thác kinh doanh cao hơn nhiều, qua đó tính thanh khoản cũng tốt hơn nhiều đất nền.

Mặt khác, những người đầu tư nhà phố tiềm lực kinh tế cũng mạnh hơn nhiều những người F1 mua đất tỉnh đã được phân lô. Ví dụ, với nguồn vốn 1-2 tỷ thì chẳng thể nào đầu tư được nhà phố, phân khúc mà dưới 3 tỷ đồng khó có lẽ đầu tư được ở quận huyện vùng ven – dưới 5 tỷ thì không thể đầu tư được ở quận cấp 2 – dưới 10 tỷ đồng khó đụng đến quận trung tâm, nên bắt buộc họ phải dời ra xa để mua đất nền nhỏ sau thời điểm đã được phân lô.

Vay để xây, sửa nhà ngoài mục đích nhu cầu “sử dụng cuối cùng” để ở, khai thác buôn bán, cho thuê, cũng có 1 số ít nhà đầu tư làm mô hình “mua đất – xây nhà – bán nhà” hay “mua nhà – thay thế sửa chữa, cải tạo – bán nhà”. Nhu cầu vay vốn này cũng chính là một dạng đầu tư bất động sản nhưng theo hướng tạo giá trị ngày càng tăng cho tài sản chứ không chỉ có mua để đó chờ tăng giá thành.

Bất động sản sau khi được cải tạo thay thế sửa chữa, thiết kế cũng luôn mong muốn sử dụng không nhỏ và rất nhiều cũng làm bộ mặt đô thị phố xá khang trang hơn, có sức sống hơn thay cho những miếng đất để không vô hồn nóng bức. Tuy nhiên không nhiều nhà đầu tư thích theo hướng này vì đòi hỏi nhiều nghiệp vụ chuyên môn (bản thân họ không đủ kiến thức kinh nghiệm), nhiều sức lực lao động để tiến hành qua nhiều quy trình. Thay vì mua miếng đất 3 tỷ đồng rồi bỏ thêm 2 tỷ đồng xây nhà, nhiều phần sẽ có được khuynh hướng mua một miếng đất 3 tỷ đồng và tậu thêm 1 miếng đất 2 tỷ để chờ tăng giá.

Với người vay mua nhà trong các dự án do chủ đầu tư cải tiến và phát triển, nếu chủ đầu tư có quỹ đất sạch, pháp lý không thiếu, uy tín, dự án luôn nằm trong danh sách được các ngân hàng ưu tiên cho vay. Tuy nhiên cần chú ý chủ đầu tư chỉ hỗ trợ được 2 yếu tố: vay để mua nhà và vay bằng tài sản đảm bảo là chính căn nhà được mua.

Có thể bạn sẽ thích: Lợn CP, Japfa nhiễm dịch, người nuôi găm hàng đẩy giá thịt lên cao

Việc chứng minh loại tiền thu nhập đủ trả nợ ngân hàng vẫn chính là trách nhiệm của người tiêu dùng nhà, nếu thu nhập không đảm bảo an toàn trả nợ, ngân hàng vẫn không đồng ý cho vay. Thậm chí rất nhiều tình huống ngân hàng đã gật đầu đồng ý cho vay và đã giải ngân được vài đợt, nhưng sau đó khi thẩm định lại, khách hàng bị ảnh hưởng thu nhập có nguy cơ tiềm ẩn không đủ năng lực trả nợ theo “room tín dụng đã duyệt”, nên ngân hàng dừng giải ngân phần còn lại. Trên thực tế đã có khá nhiều mâu thuẫn xảy ra giữa khách mua với chủ đầu tư. Khách mua không được giải ngân tiền vay để đóng các đợt thanh toán tiếp theo cho chủ đầu tư.

Theo anh Kiên, việc siết tín dụng bất động sản sẽ ảnh hưởng tác động đến hành vi vay vốn mua đất để đầu cơ, để phân lô bán nền, gom đất nông nghiệp mua bán sang tay cộc và trung hạn. Qua đó, Thị Phần đầu tư đất nền sẽ lành mạnh và ổn định hơn. Khi việc siết tín dụng được tiến hành chặt hơn, những nhà đầu tư đất nền bắt buộc phải sử dụng tiền thong thả (hoặc vốn vay bằng đường gì đấy tuy vậy với tỉ trọng nhỏ nhiều hơn nhiều), và đầu tư trong trung – dài hạn (3-10 năm) chứ không thể mua bán ngắn và trung hạn, đẩy giá lên liên tục như 3 năm qua.

Tổng giám đốc một đơn vị bất động sản có trụ sở tại khu Nam TP HCM nhìn nhận, động thái các ngân hàng siết van tín dụng đã có lộ trình từ trước nên số đông các nhà đầu tư cá nhân lẫn công ty, công ty sẽ không xẩy ra bất thần. Dù lộ trình siết tín dụng đã được vạch ra từ giai đoạn 2019-2021, theo ông, các bên tham gia vào thị trường bất động sản sẽ phải đương đầu với rất nhiều gian nan, thử thách do sự lệ thuộc vào vốn vay của ngành này vẫn tồn tại khá lớn.

Có thể bạn sẽ thích: Chuộng không gian sống xanh, nhiều gia đình ‘ly tâm’ ra ngoại thành

CEO này cũng cho rằng những nhà đầu tư đếm cua trong lỗ theo chiến lược ghim hàng, ôm nhiều nhà đất luôn chắc thắng sẽ phải từ bỏ phương châm vì không thể được mở van tín dụng dễ dàng và đơn giản như trước. Còn nhà đầu tư công ty và nhóm tổ chức có lẽ phải đo lường lại giải pháp mẫu tiền và giảm bớt hàng tồn để hạn chế không may trong bối cảnh thanh khoản Thị Trường sẽ sụt giảm.

Vũ Lê

Vnrex cập nhật tin tức mới nhất