Những điểm nhấn của thị trường bất động sản 2022

Ngăn đầu cơ, chặn đứng sốt đất ảo

Đầu năm nay, Chính phủ đã có quyết định 2161/QĐ-TTg về Phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 – 2030, tầm nhìn đến năm 2045.

Một trong những mục tiêu của Chiến lược là phát triển thị trường bất động sản nhà ở bền vững, minh bạch dưới sự điều tiết, giám sát của Nhà nước, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, chiến lược, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; hạn chế tình trạng đầu cơ, lãng phí tài nguyên đất trong phát triển nhà ở…

Nhiều bộ, ngành, địa phương trong năm qua đã vào cuộc, đẩy lùi sốt đất ảo. Bộ Xây dựng yêu cầu các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thực hiện đăng tải thông tin hồ sơ đồ án quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị lên Cổng thông tin điện tử nhằm hạn chế tình trạng sốt đất. Bộ này cũng yêu cầu các địa phương phải xem xét chặt chẽ việc lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch và điều chỉnh quy hoạch; rà soát, đánh giá và xử lý các quy hoạch bị điều chỉnh sai quy định…

Trong khi đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường và các sở, ngành có liên quan tăng cường quản lý chặt chẽ các dự án bất động sản. Kiểm tra, chấn chỉnh hoạt động môi giới bất động sản bảo đảm hoạt động này tuân thủ đúng các quy định của pháp luật…

Sau một thời gian vào cuộc, tình trạng sốt đất ảo, đầu cơ thổi giá đất cơ bản được đẩy lùi.

Lãnh đạo nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn vướng lao lý

Ngày 29.3.2022, Cơ quan Cảnh sát điều tra Bộ Công an đã ban hành quyết định khởi tố vụ án hình sự, quyết định khởi tố bị can, lệnh bắt tạm giam đối với ông Trịnh Văn Quyết – Chủ tịch HĐQT FLC – với tội danh “Thao túng thị trường chứng khoán”.

Sau đó, cơ quan chức năng tiếp tục điều tra, xác minh thêm các cá nhân thuộc Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC, Công ty Cổ phần Chứng khoán BOS và các công ty có liên quan về hành vi “Thao túng thị trường chứng khoán”, “Che giấu thông tin trong hoạt động chứng khoán”.

Sau vụ việc của ông Trịnh Văn Quyết, ngày 5.4.2022, Cơ quan Cảnh sát điều tra Bộ Công an đã ra quyết định khởi tố vụ án lừa đảo chiếm đoạt tài sản xảy ra tại Tập đoàn Tân Hoàng Minh và các tổ chức, đơn vị có liên quan; đồng thời, ra các quyết định khởi tố bị can, lệnh bắt bị can để tạm giam, lệnh khám xét đối với Đỗ Anh Dũng và 6 bị can đồng phạm về tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”.

Cụ thể, Chủ tịch Đỗ Anh Dũng và các cá nhân tại Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã có hành vi gian dối, sử dụng 3 công ty thành viên gồm Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt, Công ty Cổ phần Đầu tư và Dịch vụ Khách sạn Soleil, Công ty Cổ phần Cung điện Mùa Đông và các công ty liên quan, phát hành 9 đợt trái phiếu trái quy định pháp luật, tổng trị giá 10.300 tỉ đồng, để huy động tiền của nhà đầu tư nhưng không sử dụng vào các hoạt động kinh doanh theo hồ sơ phát hành trái phiếu.

Năm 2022, Chủ tịch Tân Hoàng Minh cũng gây xôn xao dư luận khi bỏ cọc đấu giá đất Thủ Thiêm.

Thắt chặt tín dụng

Nguồn tín dụng từ các ngân hàng thương mại có dấu hiệu thắt chặt từ tháng 4.2022. Mặc dù hạn mức tín dụng đã được nới room nhưng đi liên với đó lại là tăng lãi suất cơ bản hai lần. Hệ quả là tổng mức tín dụng vẫn không tăng như mức kỳ vọng.

Ngày 5.12, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho biết, đã quyết định điều chỉnh chỉ tiêu tín dụng định hướng năm 2022 thêm khoảng 1,5-2% (nới room) cho toàn hệ thống các tổ chức tín dụng.

Theo đó, khoảng 240.000 tỉ sẽ được cung thêm cho nền kinh tế. Thị trường bất động sản, theo đó, được tăng thêm luồng tiền, nâng tổng hạn mức tín dụng cho tháng 12 vào khoảng hơn 400.000 tỉ đồng.

Đây là tin vui và gây bất ngờ vì trước đó dù có nhiều đề nghị, Ngân hàng Nhà nước đã khẳng định không nới room quá 14% để kiểm soát lạm phát. Thời gian qua Ngân hàng Nhà nước chỉ nới room cho một số ngân hàng thuộc nhóm Big 4 và các ngân hàng tham gia tái cơ cấu các tổ chức tín dụng yếu kém.

Áp lực trái phiếu doanh nghiệp

Theo ước tính, ngành bất động sản hiện chiếm 59% tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) đáo hạn. Giới chuyên gia nhận định, doanh nghiệp bất động sản đang đối diện áp lực lớn nhất.

Tuy nhiên thực tế, khả năng đảo nợ trái phiếu của nhóm doanh nghiệp bất động sản khá thấp. Với tình trạng dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản dần bị “vắt kiệt”, trong khi trái phiếu phát hành trước đó dần đến hạn phải trả, thị trường đã được chứng kiến nhiều hình thức tái cấu trúc nợ khác nhau. 

Ngày 1.12.2022, chủ trì phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 11, Thủ tướng Phạm Minh Chính cho hay việc chấn chỉnh thị trường như trái phiếu doanh nghiệp, vốn, bất động sản… có thể tác động tới tâm lý nhưng “không thể không làm”.

Tháo gỡ khó khăn

Ngày 17.11.2022, Thủ tướng Phạm Minh Chính ban hành quyết định thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp.

Nhiệm vụ của Tổ công tác là rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tiền khai thực hiện dự án ở các địa phương, doanh nghiệp tại TP Hà Nội, TP.HCM và một số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; tổng hợp, báo cáo Thủ tướng chỉ đạo giải quyết, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc liên quan đến triển khai thực hiện các dự án với nội dung thuộc thẩm quyền của Thủ tướng; tổng hợp, tham mưu Thủ tướng báo cáo cấp có thẩm quyền giải quyết, tháo gỡ khó khăn liên quan đến triển khai thực hiện các dự án đối với các nội dung vượt thẩm quyền của Thủ tướng…

Ngay sau đó, tháng 12.2022, Thủ tướng cũng đã có công điện về việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở.

Sửa đổi luật

Thị trường đang đứng trước cơ hội 10 năm mới có một lần khi nhiều luật liên quan tới bất động sản sắp được sửa đổi và thông qua. Giới chuyên gia cho rằng, năm 2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai, tiếp sau đó là hàng loạt luật khác như Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở. Đây chính là một trong những nguyên nhân quan trọng giúp thị trường bất động sản khởi sắc khi đang ở đáy năm 2012.

PGS.TS Trần Kim Chung – nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương – cho hay, sau 10 năm, cơ hội lại đến khi năm 2023, Quốc hội cũng sẽ thông qua nhiều luật, đặc biệt là Luật Đất đai. “Thị trường sẽ bước sang giai đoạn mới. Chưa lần nào chuyển tiếp mà thị trường xấu đi” – ông Chung khẳng định.

Dự báo tích cực

PGS.TS Trần Kim Chung dự đoán, thị trường đất đai sẽ xuất hiện thêm luồng tiền lớn, đặc biệt khi Luật Đất đai 2023 sẽ xử lí vấn đề khai thác hành lang các công trình hạ tầng.

Tương tự là thị trường nhà ở và bất động sản công nghiệp cũng sẽ tốt lên khi nhiều doanh nghiệp nước ngoài coi Việt Nam là điểm đến dịch chuyển luồng vốn. Ngoài ra, khi du lịch phục hồi và tăng trưởng, bất động sản nghỉ dưỡng cũng được hưởng lợi.

Từ thực tế hiện tại, ông Chung điểm danh nhiều dòng tiền đang có cơ hội đổ vào thị trường bất động sản khi tín dụng đã được khơi thông, trái phiếu dần phục hồi. Bên cạnh đó còn là triển vọng về nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, kèm theo là lượng kiều hối ổn định, nguồn vốn từ các doanh nghiệp đầu tư bất động sản đã vượt qua thời khó khăn…

Còn theo bà Trang Bùi – Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield, sự hoàn thiện về cơ sở hạ tầng và sẵn sàng của các doanh nghiệp là những điểm tích cực của thị trường bất động sản hiện tại.