Nhiều vướng mắc khi lập hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất

Đủ kiểu vướng

Nêu bức xúc của gia đình mình khi làm hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất, ông Đinh Công Kh (ngụ Q.11, TPHCM) cho biết năm 2017, gia đình ông đấu thầu khu đất rộng gần 1.800m2 ở P.Tân Phú, Q.7 do ngân hàng phát mãi.

Từ năm 2020 đến nay, ông đã gửi hồ sơ 5 lần cho Q.7 nhưng vẫn chưa được giải quyết. Ông Kh cho biết, khu đất của ông thuộc đất khu dân cư hiện hữu được quy hoạch đất ở. TPHCM đã phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2021 nhưng vì vướng dịch COVID-19 nên gia đình ông chưa chuyển mục đích, đến năm 2022 bắt đầu làm hồ sơ chuyển mục đích thì quận trả lời chờ thành phố phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2022.  

Trên thực tế, các hồ sơ nhà đất bị “đứng hình” do chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm như trường hợp của gia đình ông Đinh Công Kh không phải điển hình.

Ngoài ra, nhiều người dân có đất trong khu quy hoạch dân cư xây dựng mới ở một số quận, huyện tại TPHCM cũng bị “treo”, không được chuyển mục đích sang đất ở. Đơn cử trường hợp gia đình bà H.T.T  ở quận 5 cho biết, gia đình bà cũng vướng khi có khu đất rộng khoảng 9.400m2 trồng cây lâu năm tại xã An Phú Tây (H.Bình Chánh), đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tháng 10.2019, gia đình bà đã nộp hồ sơ tại UBND H.Bình Chánh xin chuyển mục đích sử dụng sang đất ở. Sau đó, Phòng Tài nguyên – Môi trường (TNMT) H.Bình Chánh có văn bản trả lời chưa thể duyệt hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất làm nhà ở cho gia đình vì vị trí chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở khu đất thuộc quy hoạch là đất nhóm nhà ở xây dựng mới thấp tầng và một phần đường giao thông, không phù hợp quy hoạch làm nhà ở riêng lẻ. Do đó, Phòng TNMT chưa có đủ cơ sở để đề xuất UBND H.Bình Chánh chấp thuận cho bà được chuyển mục đích sử dụng đất làm nhà ở. 

Sở Tài nguyên và Môi trường sau đó cũng đã có văn bản hướng dẫn cho người dân sử dụng đất nông nghiệp hợp pháp có nhu cầu làm nhà ở được chuyển mục đích sang đất ở và được xem xét cấp giấy phép xây dựng. Điều kiện là khu đất đó nằm trong các khu quy hoạch đất ở nhưng chưa có quyết định thu hồi và chưa có kế hoạch sử dụng đất để Nhà nước thu hồi đất.

Tuy nhiên, việc hoàn tất thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất của gia đình cho tới nay vẫn chưa hoàn tất vì còn gặp nhiều vướng mắc liên quan đến thiếu hướng dẫn cụ thể việc cho người dân sử dụng đất nông nghiệp hợp pháp trong khu quy hoạch dân cư xây dựng mới.

Gặp khó vì các khái niệm phân loại

Về những vấn đề này, Sở Tài nguyên Môi trường TPHCM cho biết, cũng vừa kiến nghị Bộ Tài nguyên Môi trường cho ý kiến hướng dẫn về việc áp dụng quy hoạch sử dụng đất trong việc giải quyết hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất. Cụ thể theo pháp luật đất đai, chỉ có khái niệm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị và khi lập quy hoạch sử dụng đất về đất ở chỉ có 2 loại đất này.

Trường hợp phù hợp với quy hoạch sử dụng đất là 2 loại đất trên thì người sử dụng đất đăng ký vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm, được chuyển mục đích sử dụng từ các loại đất khác (đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở) sang đất ở.

Tuy nhiên, thực tế trên địa bàn TPHCM khi lập quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị về đất ở có khái niệm gồm: Đất ở hiện hữu, đất ở hiện hữu chỉnh trang, đất ở hiện hữu cải tạo, đất ở hiện hữu kết hợp xây dựng mới, đất ở liền kề, đất ở kết hợp thương nghiệp dịch vụ, đất ở xây dựng mới, đất ở hỗn hợp… trong đó đất ở xây dựng mới thuộc khu vực lập dự án đầu tư xây dựng mới nhà ở, khu vực dự kiến phát triển khu đô thị mới.

Do đó, Sở TNMT đã kiến nghị Bộ TNMT hướng dẫn cụ thể việc áp dụng quy hoạch sử dụng đất khi giải quyết chuyển mục đích sử dụng từ các loại đất khác sang đất ở đối với trường hợp phù hợp với quy hoạch “đất ở tại nông thôn” hoặc “đất ở tại đô thị” nhưng thuộc khu vực quy hoạch “đất ở xây dựng mới” (khu vực dự kiến phát triển dự án đầu tư xây dựng nhà ở, xây dựng khu đô thị mới) theo quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị.

Tuy nhiên, đến nay đã 2 năm gửi kiến nghị, Sở TNMT vẫn chưa nhận được hướng dẫn của Bộ TNMT. 

Trên cơ sở quy định của Luật Đất đai và thông tư hướng dẫn của Bộ TNMT, sở nhận thấy, việc người dân có đất ở tại đô thị thì có thể lập thủ tục để chuyển mục đích sử dụng đất, tách thửa, xin cấp giấy phép xây dựng… Tuy nhiên, khi lập quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị đã có các khái niệm phân loại khác nhau nên phát sinh các vướng mắc khó khăn.

Ngoài ra, việc hướng dẫn, trả lời cho các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan chưa có tính thuyết phục do quy định không thống nhất.