Nghịch lý thị trường bất động sản: Căn hộ cao cấp thừa – hàng bình dân khan hiếm

Mỏi chân tìm nhà bình dân

Anh Quốc Hưng quê Bắc Ninh, một công chức nhà nước ở khu vực Thanh Xuân (Hà Nội) sau thời gian tích cóp, vay mượn gia đình đã có trong tay khoảng 1,5 tỉ đồng.

Hai vợ chồng bàn bạc quyết định “an cư” bằng cách mua một căn nhà giá bình dân thay vì cứ phải thuê trọ. Họ tính, với số tiền ấy chỉ có thể tìm các dự án xa trung tâm một chút.

“Hy vọng là có thể tìm được nhà nhưng đi mỏi gối không có chỗ nào có nhà giá tương tự. Căn nào cũng trên dưới 2 tỉ đồng. Có lẽ tôi phải từ bỏ giấc mơ có nhà ở Hà Nội của mình”- anh Hưng chia sẻ.

Hưng là một trong số hàng nghìn, thậm chí hàng chục nghìn người tìm mua nhà bình dân nhưng cuối cùng phải bỏ cuộc. Tình trạng này cũng diễn ra tại TPHCM.

Trong khi đó, thị trường căn hộ cao cấp lại đang có dấu hiệu thừa cung. Thậm chí với lãi suất cho vay tăng cao, khả năng bán hàng của các doanh nghiệp bất động sản trở nên khó khăn.

Lãnh đạo một công ty chuyên môi giới bất động sản cho rằng, trong bối cảnh hiện tại, cần có các giải pháp để thị trường bất động sản chuyển mình mạnh mẽ sang phân khúc bình dân.

Hiện nay, nguồn cung trên thị trường chủ yếu là những sản phẩm không hướng đến đáp ứng nhu cầu thật và mang tính dư thừa, lãng phí, xây rồi để đó. Điều này càng cho thấy, nguồn cung hiện hữu trên thị trường đang không đến được với người có nhu cầu. 

“Ngân hàng nên có mức lãi suất cho vay tốt đối với những người mua bất động sản có nhu cầu thực. Chỉ cần tháo gỡ vấn đề trên, thời gian tới thị trường sẽ trở lại theo hướng ổn định. Nếu không giải quyết thì chênh lệch cung – cầu sẽ kéo dài tới quý II năm sau”- ông này nhận định.

Làm gì khi thiếu hụt phân khúc nhà bình dân

Dữ liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, nguồn cung ra thị trường bất động sản năm 2022 đạt khoảng 48.500 sản phẩm, tương đương 90% tổng lượng sản phẩm chào bán năm 2021 – thời điểm thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch COVID-19 và chỉ bằng 28% so với năm 2018 (180.000 sản phẩm).

Trong số hiếm hoi các dự án được phê duyệt, không có sự xuất hiện của dự án nhà ở, chỉ có các dự án về dịch vụ. Thị trường thiếu vắng hẳn các sản phẩm nhà ở phù hợp với túi tiền của số đông người dân. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ cao cấp tăng mạnh, căn hộ trung cấp, bình dân lại giảm lần lượt 90%, 79% so với năm 2019. 

Báo cáo của Sở Xây dựng TPHCM cũng cho hay, nếu tính lũy kể từ đầu năm 2022 đến nay, đã xác nhận đủ điều kiện huy động vốn sản phẩm hình thành trong tương lai của 25 dự án; hơn 12.000 căn nhà với tổng diện tích hơn 1,3 triệu mét vuông. Trong đó, căn hộ chung cư là 10.632 căn, nhà thấp tầng hơn 1.500 căn với tổng trị giá huy động vốn hơn 252.000 tỉ đồng. Trong số này, căn hộ cao cấp chiếm tỉ lệ áp đảo với 9.510 căn (78,3%), phân khúc trung cấp chỉ 2.637 căn (21,7%).

Dù so với năm 2021, phân khúc căn hộ cao cấp (giá trên 40 triệu đồng/m2) trong năm 2022 có giảm từ 10.245 xuống còn 9.510 căn nhưng xét về tỉ lệ chung trong tổng thể nhà ở, tỉ lệ này vẫn cao (năm 2021 là gần 74%). Trong khi đó, phân khúc căn hộ trung cấp (giá 20-40 triệu đồng/m2) giảm gần 27% so với năm ngoái (từ hơn 3.600 căn xuống còn 2.637 căn). Riêng căn hộ bình dân (giá dưới 20 triệu đồng/m2), “biến mất” trong năm 2022.

Nhiều dự án nhà ở xã hội dù đã khởi công nhưng chưa khả quan vì vướng nhiều thủ tục. Việc tháo gỡ vướng mắc các dự án bất động sản còn chậm, chưa kịp thời giải quyết kiến nghị của doanh nghiệp.

Ông Troy Griffiths – Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam – đánh giá, thị trường bất động sản toàn cầu trong năm 2023 sẽ diễn biến chậm hơn. “Bóng ma” lãi suất cao sẽ kìm hãm lạm phát trên toàn thế giới. Điều này đồng nghĩa với nhu cầu bất động sản nói chung sẽ có chiều hướng giảm và Việt Nam cũng không nằm ngoài xu hướng đó. 

“Tuy nhiên, Việt Nam dẫn trước các thị trường khác nhờ tốc độ đô thị hóa 47%. Lượng dân số ở tầng lớp trung lưu và giàu có ngày càng tăng, trong khi đó nguồn cung hạng C đang thiếu hụt khi các chủ đầu tư chạy theo các sản phẩm ở phân khúc cao hơn. Vì vậy, chắc chắn nhu cầu căn hộ hạng C sẽ tiếp tục tăng trong một thời gian dài – ông Troy phân tích. 

* Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM Lê Hoàng Châu: Thiếu hụt nguồn cung từ 2018 đến nay Chúng ta thấy thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay đang có sự lệch pha trên thị trường. Thị trường BĐS thiếu hụt nguồn cung vì nguồn cung liên tục sụt giảm từ năm 2018 đến nay. Chẳng những thiếu hụt nguồn cung mà cơ cấu sản phẩm trên thị trường lại phát triển mất cân đối vì nhà ở mà đa số người dân đang rất cần là nhà có giá vừa túi tiền, mức giá khoảng từ 30 triệu/m2 trở xuống hoặc nhà ở xã hội nhưng cả 2 loại này đang rất thiếu.

Chẳng hạn như ở TPHCM năm 2020 chỉ có 1% nhà ở là giá vừa túi tiền. Năm 2021 đến nay, không có nhà ở thương mại nào có giá vừa túi tiền và chúng tôi biết nhiều đô thị cũng mất cân đối như thế. Nhà ở xã hội hiện nay đã có những căn mức giá lên tới khoảng 25 triệu đồng/m2, trong khi trước đây mục tiêu của chúng ta chỉ ở mức trên dưới 15 triệu đồng/m2.

Còn nhà ở thương mại, như ở TPHCM hiện nay, tìm căn nhà giá dưới 35 triệu đồng/m2 là không ra, thậm chí có những nhà siêu sang, được đẩy giá lên tới 500-700 triệu đồng/m2. Nhà ở siêu sang, cao cấp rất cần cho thị trường vì đáp ứng nhu cầu của người giàu, nhưng đa số người dân cần loại nhà phù hợp với khả năng tài chính.

* Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Vương Duy Dũng: Vấn đề là không đảm bảo quy hoạch Thị trường bất động sản hiện nay có sự lệch pha cung cầu, đặc biệt thiếu dự án nhà ở xã hội, dự án nhà ở thương mại có giá phù hợp cho người thu nhập thấp. Điều này có liên quan tới quy hoạch, kế hoạch. Việc phát triển các dự án BĐS, nhà ở không bảo đảm quy hoạch, chương trình kế hoạch sẽ dẫn tới hậu quả cho thị trường BĐS và làm cho cung cầu của thị trường không phù hợp.

Cũng ảnh hưởng tới tính minh bạch, ổn định của thị trường… Thủ tướng đã có yêu cầu và chỉ đạo các địa phương một nhiệm vụ hết sức quan trọng là đẩy mạnh rà soát và trình phê duyệt cũng như phê duyệt điều chỉnh các quy hoạch, từ quy hoạch chung tới phân khu, chi tiết… để làm cơ sở triển khai thực hiện các dự án BĐS, dự án nhà ở trên địa bàn. Đây là một trong những nhiệm vụ Thủ tướng giao cho các địa phương. Điều này rất quan trọng để khắc phục những tồn tại, bất cập của thị trường BĐS. Với chỉ đạo này, sẽ góp phần điều chỉnh lại thị trường, điều chỉnh lại cơ cấu, giá và làm cho thị trường minh bạch hơn, ổn định hơn.  CP (ghi)