Hệ lụy từ những quy hoạch “treo”

0
45

TP.HCM, nơi được được xem là “tấc đất tấc vàng”, nhưng lại đang tồn tại hàng trăm dự án “treo” hàng chục năm. Điều này không chỉ khiến cho người dân phải chịu đựng cuộc sống vất vưởng, mà còn gây lãng phí nguồn tài nguyên đất, tước đi quyền đầu tư bình đẳng của các doanh nghiệp khác.

Hệ lụy từ những quy hoạch “treo”  Hệ lụy từ những quy hoạch “treo” 1 fnnj


Ruộng vườn, đất đai bị hoang phế là tình cảnh chung của nhiều dự án “treo” nhiều năm tại TP.HCM. Ảnh: Trọng Tín



Người dân khốn khó



Trở lại bán đảo Thanh Đa (phường 28, quận Bình Thạnh, TP.HCM) vào những ngày này, hình ảnh đầu tiên đập vào mắt chúng tôi là những căn nhà lụp xụp, đường sá và môi trường sống nhếch nhác, dù nơi đây không xa trung tâm Thành phố là mấy.

Từ bán đảo Thanh Đa nhìn qua khu Thảo Điền sang trọng, những người dân nơi đây vẫn chưa bao giờ từ bỏ niềm mơ ước được “cách ly” khỏi cảnh sống “treo” cực khổ.

Năm 1992, bán đảo Thanh Đa được quy hoạch thành khu đô thị sinh thái. 27 năm trôi qua, khu đô thị vẫn chưa thấy đâu, chỉ có những căn nhà cũ nát hơn xưa.

“Nhà cửa xuống cấp, dột nát, muốn xây mới không được mà muốn sửa cũng chẳng xong”, bà Mai Thị Lựu, cư dân sống ở đây thở dài.

Câu chuyện của bà Lựu cũng là tình cảnh chung của hơn 3.000 hộ dân sống tại bán đảo Thanh Đa vì lệnh “giữ nguyên hiện trạng”. Những hộ có đất thổ cư nhưng muốn xây nhà thì lại phải ký giấy cam kết không yêu cầu bồi thường khi có giải tỏa.

Nói về dự án treo này, ông Trần Quang Thắng, Viện trưởng Viện Quản lý và Kinh tế IEM phải thốt lên rằng: “Ở Bình Quới – Thanh Đa có cặp vợ chồng lấy nhau lúc hơn 20 tuổi, sinh 6, 7 người con, con lớn lại dựng vợ gả chồng và giờ đã có cháu nội, cháu ngoại, nhưng dự án vẫn bị treo”.

Cách khu Thanh Đa không xa là dự án “treo” ga Bình Triệu (phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức), nơi đang dậy sóng vì cả ngàn căn nhà xây không phép, trái phép. Khu vực này “nóng” tới mức khiến Bí thư Thành ủy TP.HCM Nguyễn Thiện Nhân đang dự họp Quốc hội tại Hà Nội phải bay vào TP.HCM để đích thân đi thị sát và chỉ đạo xử lý công trình xây không phép của một quan chức quận.

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ga Bình Triệu được Kiến trúc sư trưởng TP.HCM phê duyệt quy hoạch năm 2002, nhưng chủ đầu tư lại là Bộ Giao thông – Vận tải. Ban đầu, diện tích đất nằm trong quy hoạch là hơn 41 ha, nhưng năm 2013, quy hoạch được điều chỉnh, nâng tổng diện tích lên 47,35 ha.

Đến nay, sau 17 năm, dự án vẫn còn nằm trên giấy, chủ đầu tư vẫn chưa hề có động tĩnh gì khiến cuộc sống của hơn 3.000 hộ dân với hơn 15.000 nhân khẩu khốn khổ.

Đất xung quanh lên “tấc vàng”, nhưng dân không thể chuyển nhượng, thậm chí còn không được sửa, xây mới nhà, dù nhà mục nát. Tuy nhiên, vì nhu cầu và một số lý do khác, người dân buộc phải xây nhà bất hợp pháp trên chính mảnh đất của mình.

Cầm trên tay quyết định cưỡng chế tháo dỡ nhà, anh N.Q.T (đường 41, phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức) vẫn chưa khỏi bàng hoàng, vì lỡ mua nhà xây dựng không phép trong dự án công viên cây xanh bị “treo” hàng chục năm tại phường Hiệp Bình Chánh.

ảnh 1  Hệ lụy từ những quy hoạch “treo” 2 raxd
Bị “treo” quyền lợi, để có chỗ ở, người dân buộc phải xây nhà không phép trên đất hợp pháp.  Ảnh: Trọng Tín

“Năm 2008, tôi mua lại căn nhà này qua một người môi giới. Quá trình sinh sống tôi có xin hợp đồng lắp đặt điện, nước sinh hoạt và cũng được UBND quận Thủ Đức cấp số nhà và sổ hộ khẩu. Tuy nhiên, không biết vì sao nhà của tôi và một vài hộ dân nhận được quyết định cưỡng chế tháo dỡ, trong khi dự án này đã có quy hoạch từ lâu, nếu chính quyền địa phương không cho phép, thì người dân đâu dám xây dựng”, anh T. thở dài.

Luật sư Võ Bích Trâm, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, theo quy định của Luật Đất đai, dự án đã được đưa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương, sau 12 năm nếu không triển khai sẽ bị thu hồi, đưa ra khỏi kế hoạch sử dụng đất.

Luật đã quy định rõ như vậy, nhưng nhiều cơ quan, nhiều địa phương không thực thi nghiêm. Nhiều dự án cứ kéo dài hàng chục năm mà chẳng có cơ quan nào chịu trách nhiệm. Nhiều người dân trong khu dự án không chịu nổi, đã buộc phải bán rẻ đất để tìm cơ hội sinh sống khác.


Nhiều nhà đầu tư năng lực mất cơ hội

Có những dự án treo xuất phát từ chỉ định thay vì đấu thầu, dẫn tới không chọn được chủ đầu tư có năng lực để thực hiện. Tuy nhiên, cũng có những dự án dù có doanh nghiệp ngoại với tiềm lực tài chính mạnh nhảy vào, nhưng rồi cũng nhanh chóng thoái lui khi nhận thấy có nhiều rủi ro. Trong đó, Dự án khu phức hợp Đầm Sen (quận 11, TP.HCM) là một minh chứng điển hình.

Dự án trên có quy mô 5,4 ha, nằm trong khu quy hoạch Công viên văn hóa Đầm Sen, được UBND TP.HCM phê duyệt quy hoạch từ năm 1983. Theo quy hoạch, khu đất dự án này có chức năng là công trình công cộng, trung tâm sinh hoạt thiếu nhi, trung tâm thể dục thể thao đa năng, trường học đạt chuẩn quốc gia, nhà tái định cư và một phần làm nhà ở kinh doanh để kêu gọi xã hội hóa.

Theo UBND quận 11, quy hoạch xong, năm 2008, UBND TP.HCM chấp thuận cho Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Bình Chánh đầu tư dự án. Tuy nhiên, 4 năm sau, Thành phố hủy bỏ quyết định do công ty này không đủ năng lực tài chính để triển khai.

Tới năm 2014, từ thẩm định năng lực của Sở Xây dựng, UBND TP.HCM đã chấp thuận cho Công ty cổ phần Quốc tế C&T làm chủ đầu tư dự án. Dự án sau đó được gia hạn vào năm 2015 và 2017, UBND quận 11 xây dựng xong đơn giá bồi thường về đất, đồng thời công tác lập đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 cũng đã được chủ đầu tư của dự án xây dựng hoàn chỉnh. Tuy nhiên, dự án vẫn “đứng yên”, bởi giá đất tăng cao khiến chi phí bồi thường, hỗ trợ theo đơn giá bồi thường về đất tăng từ 700 tỷ đồng lên đến hơn 2.000 tỷ đồng, vượt khả năng cân đối tài chính, không đảm bảo thu hồi vốn của chủ đầu tư.

ảnh 2  Hệ lụy từ những quy hoạch “treo” 3 qtwn
Khu đô thị Bình Qưới – Thanh Đa bị “treo” suốt 27 năm cũng là ngần ấy thời gian người dân sống trong khốn khổ 

Trước thực tế này, tới cuối năm 2018, với tham mưu của Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND TP.HCM đã đưa Dự án khu phức hợp Đầm Sen vào danh sách 180 dự án được xóa treo.

Tương tự, Dự án Chỉnh trang đô thị Rạch Ụ Cây – giai đoạn 2 được UBND TP.HCM giao do Tổng công ty Địa ốc Sài Gòn (Resco – doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thuộc UBND TP.HCM) làm chủ đầu tư từ 2010, với tổng dự toán chi phí bồi thường hỗ trợ hơn 3.300 tỷ đồng. Tuy nhiên, cuối năm 2018, dự án cũng được xóa treo vì khó khăn trong giải phóng mặt bằng, Resco xin ngưng thực hiện dự án.

Rõ ràng, việc chỉ định chủ đầu tư hoặc thẩm định năng lực nhà đầu tư của cơ quan chức năng có vấn đề, là một trong những nguyên nhân khiến dự án treo nhiều năm, đồng nghĩa nhiều nhà đầu tư đủ lực khác đã mất đi cơ hội.


Cần một giải pháp nhân văn

Liên quan đến vấn đề xây dựng không phép trên đất quy hoạch “treo”, luật sư Vũ Văn Tiến, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, cần phải xác định khi quy hoạch “treo” là do lỗi của Nhà nước và chủ đầu tư, người dân không có lỗi, nên cần linh động giải quyết ngay nhu cầu xây dựng tạm của người dân và có sự cam kết không yêu cầu bồi thường phần xây dựng này.

Hiện nay, ở một số địa phương đã có cách giải quyết linh hoạt hơn cho dân. Họ cấp giấy phép xây dựng tạm trong thời gian quy hoạch xây dựng có hiệu lực. Khi quy hoạch được điều chỉnh phù hợp với mục đích xây dựng của dân hoặc được xóa, thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ công nhận nhà ở hợp pháp, lâu dài cho người dân. Nếu cần thu hồi đất, Nhà nước sẽ đền bù chi phí xây dựng nhà cho dân.

“Tuy nhiên, dù có linh hoạt thế nào thì cũng không nên bắt người dân trong vùng quy hoạch chịu thiệt thòi. Việc phải giải tỏa nhà, đất dù một phần hay toàn bộ đã là một sự thiệt thòi với người dân. Do vậy, nên chăng luật pháp phải tiếp cận theo hướng cần có sự hỗ trợ thỏa đáng cho người có đất đai bị giải tỏa”, luật sư Tiến nói.

Theo thống kê, trên địa bàn TP.HCM có 6.830 công trình vi phạm, gồm hơn 3.320 trường hợp sai phép, xây dựng mà không xin phép trên đất đủ điều kiện cấp giấy phép xây dựng và hơn 2.570 xây dựng không phép trên đất chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất, xây dựng trên đất không được phép.

Nhìn vào những con số “khủng” này không ai dám nghĩ đến việc chính quyền sẽ kiên quyết tháo dỡ tất cả. Vì vậy, rất nhiều ý kiến cho rằng, Thành phố cần thiết phải có một giải pháp nhân văn vừa đảm bảo an dân, mà cũng vừa thượng tôn được pháp luật.