Khơi thông dòng vốn cho bất động sản

Vướng mắc phổ biến của nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện nay là thiếu tiền, giảm thanh khoản do không huy động được nguồn vốn của khách hàng, cũng như tiếp cận tín dụng. Dù Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã nới room tín dụng từ đầu tháng 12.2022, nhưng việc nới room diễn ra chậm, nên vốn chưa kịp bơm vào nền kinh tế. Tín dụng cả năm 2022 mới tăng 14,5%, chưa sử dụng hết hạn mức.

Tổng giám đốc một ngân hàng cho hay, trong bối cảnh thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản đang có khó khăn nhất định, việc cho vay phải theo chủ trương nắn dòng tín dụng vào lĩnh vực ưu tiên, sản xuất – kinh doanh. Vì vậy, không ít ngân hàng đã từ chối khách hàng có nhu cầu vốn mua nhà ở. Thậm chí, đối với những khoản vay mua nhà cũ, một số ngân hàng phải tạm dừng, do không có nhiều dư địa và nguồn vốn dồi dào để cho vay lĩnh vực bất động sản. Điều này khiến một bộ phận khách hàng cá nhân vay mua nhà “khóc dở, mếu dở”, dù chấp nhận trả lãi suất cao. Đây cũng là điều dẫn đến khó khăn về nguồn huy động vốn đối với các doanh nghiệp bất động sản.

Trong khi đó, theo khảo sát mới đây của NHNN, các tổ chức tín dụng vẫn giữ quan điểm sẽ vẫn giữ nguyên tiêu chuẩn tín dụng theo hướng “thắt chặt” chủ yếu diễn ra ở lĩnh vực cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản. Theo nhận định của các tổ chức tín dụng, nguyên nhân chủ yếu là do mức độ rủi ro của thị trường này đang tăng lên.

Thực tế, việc khan vốn của doanh nghiệp bất động sản năm qua không hoàn toàn do lỗi của ngành ngân hàng, mà chủ yếu do thị trường trái phiếu, chứng khoán gặp khó khăn. Theo các chuyên gia kinh tế, những năm trước, thị trường bất động sản dựa 50% vào vốn ngân hàng, song năm 2022 lên tới 70%, gây rủi ro lớn cho hệ thống. Thực tế, một vấn đề dễ nhận thấy thời gian qua là các doanh nghiệp bất động sản liên tục đẩy mạnh phát hành trái phiếu. Cũng dễ hiểu việc doanh nghiệp ngày càng phụ thuộc nhiều vào dòng vốn này khi thị trường vốn Việt Nam chưa thực sự đa dạng. Song, vấn đề gây quan ngại hơn đó là bên cạnh đa số nhà phát hành có tình hình tài chính lành mạnh, sử dụng vốn đúng mục đích, thì cũng có một số doanh nghiệp sử dụng nguồn vốn huy động khá bừa bãi, gây hệ lụy chung cho thị trường.

TS Nguyễn Duy Phương, Giám đốc khối đầu tư của DGCapital phân tích, hiện nay không có văn bản nào quy định cấm ngân hàng cho vay bất động sản, nhưng vẫn cảnh báo đây là lĩnh vực rủi ro nên phải thận trọng, tức là phải rà soát, xem xét những dự án thực sự hiệu quả, dự án nào đáp ứng được thị trường, dự án đầy đủ tính pháp lý thì mới cho vay. Trong bối cảnh thị trường trái phiếu vẫn còn quá nhiều rủi ro và thanh khoản của thị trường bất động sản vẫn sụt giảm mạnh thì sự lo lắng của ngân hàng là điều hiển nhiên. Đã có nhiều cảnh báo về việc lách quy định về người có liên quan để vay vốn ngân hàng cho hoạt động kinh doanh thông thường, nhưng thực chất là đầu tư kinh doanh mạo hiểm, kinh doanh bất động sản. Vì vậy, sẽ khiến cho việc kiểm soát mục đích sử dụng vốn vay của ngân hàng thương mại rất khó khăn và không khả thi, tiềm ẩn rủi ro cao.

Các chuyên gia cho rằng, cần sớm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, song phải bằng các giải pháp đồng bộ như gỡ vướng về pháp lý, về thị trường vốn, chứ không chỉ gỡ khó về tín dụng. Năm 2023, các cơ quan quản lý sẽ ưu tiên tháo gỡ vướng mắc pháp lý dự án, tiếp đó là nút thắt vốn, rồi đến rủi ro hệ thống giữa thị trường bất động sản và thị trường tài chính và cuối cùng là tái cấu trúc hệ thống doanh nghiệp, chuẩn bị cho giai đoạn mới.