Giá nhà giảm, sức mua bất động sản vẫn ảm đạm

Thông tin từ Công ty DKRA Vietnam cho thấy, trong tháng 11, các tỉnh phía Nam chỉ có TPHCM, Bình Dương có dự án chung cư để bán. Trong 9 dự án được xem là nguồn cung của tháng này thì chỉ có 2 dự án mới, còn lại 7 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo.

Về lượng tiêu thụ, trong tháng toàn thị trường phía Nam tiêu thụ được 213 căn, bằng 11% so với cùng kỳ năm ngoái, tức giảm gần 90% so với tháng 11/2021. Dữ liệu này cho thấy sức mua nhà chung cư tháng qua xuống thấp so với 4 tháng gần đây do chịu tác động từ việc kiểm soát tín dụng.

Theo DKRA Việt Nam, thị trường sơ cấp tháng 11 cũng tiếp tục ghi nhận các chính sách chiết khấu thanh toán nhanh lên đến 40-50% giá trị bất động sản. Thanh khoản thứ cấp tiếp tục sụt giảm, giá bán ghi nhận giảm 3-5% so với tháng trước. Phần lớn ở những giao dịch trong tháng qua đều do người bán cần tiền gấp phục vụ nhu cầu tài chính cá nhân, giảm áp lực do lãi suất cho vay leo thang.

Trong khi đó, theo báo cáo của thị trường căn hộ TPHCM trong năm nay, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho biết, đà tiêu thụ ảm đạm dần gia tăng vào nửa cuối năm. Nếu quý 1 và quý 2, tỷ lệ tiêu thụ luôn đạt 70-80% dù có đến gần 14.000 căn hộ mới chào bán, thì bước sang quý 3, chỉ còn 1.250 căn được giới thiệu ra thị trường với tỷ lệ tiêu thụ chưa đầy 52%. Đến quý 4, toàn thị trường tiếp tục sụt giảm nguồn cung với 450 căn hộ sơ cấp, nhưng cũng chỉ có xấp xỉ 25% số này, tức khoảng 100 căn hộ được giao dịch.

Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho biết thêm, nhóm khách hàng có nhu cầu thực sự vẫn đang chờ đợi, nhưng cũng có những người muốn có nhà ở ngay đã bắt đầu tìm kiếm cơ hội mua. Theo ông, nhu cầu thực được cho là điểm sáng tháo gỡ khó khăn nên các chủ đầu tư đều tái cơ cấu nợ, chính sách bán hàng, tập trung tất cả hoạt động vào việc phục vụ nhu cầu này của khách hàng. Tuy nhiên, lãi suất vay tăng cao cùng với đó là sự hạn chế cho vay mua bất động sản đang là rào cản khá lớn.

Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), sắp hết năm 2022, nhìn chung các doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà vẫn rất khó vay được tín dụng, mà nguyên nhân chủ yếu là do Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng thương mại không hạ “chuẩn” tín dụng. Hiện nay hầu như không có căn hộ nhà ở xã hội trên thị trường, trong khi nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đang thực hiện chính sách giảm giá bán nhà, chiết khấu sâu trên dưới 50% dẫn đến giá bán căn hộ tại một số dự án chỉ còn khoảng 2 tỉ đồng/căn, nhưng người mua nhà ở thương mại chưa vay được tín dụng với lãi suất hợp lý nên các ngân hàng thương mại không dám cho vay.

Để dòng vốn thực sự được khơi thông sẽ cần phải có lực mua đủ lớn. Muốn kích hoạt được dòng tiền từ người mua ở thực thì giá bất động sản cần giảm tiếp. Nếu không, sẽ là bức tranh xấu với doanh nghiệp ngành bất động sản. 

Nhìn lại chu kỳ suy thoái gần nhất của thị trường bất động sản (giai đoạn 2011 – 2013), có thể thấy chu kỳ hiện tại của thị trường bất động sản có nhiều điểm tương đồng.

Tuy vậy, theo phân tích của Công ty Chứng khoán VNDIRECT, sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện đã tốt hơn nhiều so với giai đoạn 2011 – 2013, với tỷ lệ đòn bẩy thấp hơn và khả năng thanh toán nhanh hơn. Hệ số thanh toán lãi vay hiện tại đã giảm xuống mức thấp nhất tại giai đoạn 2011 – 2013, cho thấy có rủi ro xảy ra vỡ nợ trong khối doanh nghiệp bất động sản, nhưng sẽ ngắn hơn nếu có. Bởi lẽ, tỷ lệ hàng tồn kho/tổng tài sản thấp nên áp lực giải phóng hàng tồn kho cũng thấp hơn trước đây.