TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG
FDI vào bất động sản leo thang và nỗi lo “cá lớn nuốt cá bé”
Th11
FDI tạo ra cơ hội cho thị trường
Báo cáo của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cũng vừa cho biết, trong 10 tháng năm 2019, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đạt 29,11 tỷ USD, tăng 4,3% so với cùng kỳ năm 2018.
Trong đó, lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư 2,98 tỷ USD, chiếm 10,2% tổng vốn đầu tư đăng ký. Tiếp theo là các lĩnh vực bán buôn bán lẻ, hoạt động chuyên môn khoa học công nghệ.
Tính từ đầu năm đến nay, xu hướng mua bán, sáp nhập (M&A) nổi lên như một điểm sáng trên thị trường; trong đó, khối ngoại tiếp tục chiếm ưu thế với hàng loạt thương vụ đình đám.
Trong số các thương vụ M&A bất động sản đình đám phải kể đến việc CapitaLand hoàn tất mua lại Ascendas and Singbridge Pte. Ltd để trở thành một trong những tập đoàn bất động sản đa ngành lớn nhất châu Á với hơn 123 tỷ đô la Singapore giá trị tài sản quản lý.
Nổi tiếng không kém là sự kiện Tập đoàn Hòa Bình bán cổ phiếu cho Hyundai Elevator thông qua việc phát hành riêng lẻ 25 triệu cổ phiếu với giá chào bán 23.000 đồng/cổ phiếu.
Hoạt động M&A còn được nhắc đến với việc Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt ký kết biên bản thỏa thuận hợp tác đầu tư với Samty Asia Investments Pte. Ltd (công ty con trực thuộc Samty Corporation) và một công ty phát triển bất động sản của Nhật Bản thông qua Quỹ Vietnam New Urban Center LP.
Thông qua hợp tác này, khoản đầu tư 22,5 triệu USD sẽ hỗ trợ một phần trong kế hoạch vốn đầu tư của Phát Đạt nhằm phát triển một số dự án, đặc biệt là các dự án tại TP.HCM.
Một hình thức thâm nhập thị trường điển hình khác nổi lên trong thời gian gần đây là việc thu hồi đất trực tiếp hoặc là bán và cho thuê lại các bất động sản công nghiệp.
Hoạt động này đang đem lại nguồn thu nhập ổn định cho nhà đầu tư. Đáng chú ý là việc Mapletree Logistics Trust đã chi 725,1 tỷ đồng (tương đương 31,5 triệu USD) nhằm thâu tóm kho bãi thuộc Công ty TNHH Quốc tế Unilever (Unilever Vietnam). Sau khi hoàn tất việc mua lại, tài sản này được Unilever Vietnam thuê lại trong 10 năm với mức tiền thuê tăng hàng năm.
Ở chiều tích cực, dòng vốn ngoại vào bất động sản Việt Nam đem lại nhiều lợi ích như mang lại cho thị trường một nguồn lực phát triển bổ sung từ dòng vốn ngoại lớn, bên cạnh dòng vốn nội địa. Đồng thời, sự hiện diện của các nhà đầu tư ngoại sẽ giúp thị trường đa dạng sản phẩm với những thiết kế, kiến trúc khác nhau, cũng như đem tới thị trường những kinh nghiệm chuyên môn trong đầu tư, kinh doanh, quản lý… trong nhiều phân khúc bất động sản, giúp đưa thị trường bất động sản Việt Nam tiệm cận dần đến những chuẩn mực quốc tế.
FDI mang đến cả nỗi lo
Mới đây, Thủ tướng Chính phủ cũng yêu cầu một số bộ ngành và địa phương báo cáo về nguy cơ doanh nghiệp trong nước bị thâu tóm, thất bại ngay trên sân nhà trước làn sóng doanh nghiệp bất động sản ngoại đổ vào Việt Nam.
Trước đó vào tháng 6/2019 Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cũng đã có cảnh báo tình hình đầu tư của Trung Quốc vào Việt Nam. Cục Đầu tư nước ngoài nhận định việc gia tăng đầu tư FDI từ Trung Quốc có thể mang đến một số hệ lụy.
Theo đó, do áp lực thay đổi, nâng cấp công nghệ của Trung Quốc, có thể dẫn tới sự chuyển dịch của dòng vốn FDI chất lượng thấp, công nghệ lạc hậu, tiềm ẩn nguy cơ ô nhiễm môi trường vào Việt Nam. Đặc biệt, do sự chuyển dịch của FDI từ Trung Quốc sang các nước khác trong đó có Việt Nam, tạo nên áp lực hạ tầng, xã hội ở một số địa phương. Đồng thời có sự gia tăng các nhà đầu tư Trung Quốc vào Việt Nam dẫn đến việc khó kiểm soát. Các nhà đầu tư từ Trung Quốc sẽ gia tăng các hoạt động M&A. Từ đó dẫn đến nguy cơ nhiều doanh nghiệp Việt Nam sẽ bị thâu tóm, thôn tính thông qua hoạt động mua bán cổ phần.
Cảnh báo này cũng nêu, trong bối cảnh “thương chiến” Mỹ – Trung đang diễn ra căng thẳng, nhiều nguy cơ Việt Nam bị lợi dụng xuất xứ đối với hàng hóa xuất khẩu. Từ đó dẫn đến các rủi ro trong hoạt động xuất khẩu của doanh nghiệp Việt, nhất là hàng sang các thị trường lớn như Mỹ.
Bên cạnh những mặt tích cực, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho hay: “Việc thu hút FDI vào bất động sản vẫn còn có những quan ngại, cần sự kiểm soát quản lý chặt chẽ. Đó là tình trạng nhiều dự án trì trệ, chậm triển khai, thậm chí “đắp chiếu” nhiều năm liền, gây sự lãng phí tài nguyên đất đai rất lớn, làm xấu bộ mặt đô thị, mất cơ hội đầu tư của những nhà đầu tư chân chính… Mặt khác, nhiều nhà đầu tư triển khai dự án hiệu quả không cao, nhất là tình trạng nhà đầu tư chỉ tập trung đầu tư vào một vài phân khúc dẫn đến chênh lệch cung – cầu lớn, ảnh hưởng không tốt đến sự phát triển chung của thị trường bát động sản”.
Bà Nguyễn Hồng Vân, Trưởng bộ phận thị trường JLL Hà Nội nhận định: “Cá lớn nuốt cá bé” là hiện tượng không thể tránh khỏi khi dòng vốn FDI gia tăng vào bất động sản. Bởi các doanh nghiệp nước ngoài có thế mạnh về vốn, kinh nghiệm phát triển. Việc họ tham gia vào thị trường Việt Nam cho thấy đây là một thị trường tiềm năng với họ. Đặc biệt, trong bối cảnh khởi nghiệp, thì nhiều doanh nghiệp khởi nghiệp trong nước đang mở ra để bán cho người nước ngoài.Việc để tránh tình trạng này, không có cách nào khác là doanh nghiệp Việt Nam phải chuẩn bị về chiến lược kinh doanh, sử dụng hiệu quả nguồn lực và biết cách chọn lọc thật kĩ các nguồn vốn trước khi kí kết đầu tư.
