Dấu hỏi tài chính của chủ đầu tư Dự án Thành An Tower

Niềm hy vọng vụt tắt

Trong số báo trước, Báo Đầu tư Bất động sản đã có bài phản ánh liên quan đến Dự án Thành An Tower, số 21 Lê Văn Lương, quận Thanh Xuân, Hà Nội. Theo đó, dự án này lúc đầu do Công ty Thành An (Bộ Quốc phòng) làm chủ đầu tư, nhưng sau khi được giao đất, Thành An đã bán lại cho Công ty cổ phần Tư vấn và Đầu tư xây dựng Ba Đình theo hình thức hợp tác kinh doanh. Dự án sau đó đã huy động vốn của khách hàng dù chưa có giấy phép xây dựng. Sau khi thu hàng chục tỷ đồng của khách hàng, dự án không được triển khai.

Sau gần 10 năm bất động, đầu năm 2018, Dự án Thành An Tower đã được tái khởi động với tên gọi mới là Manhattan Tower và đơn vị phát triển dự án cũng là cái tên mới, Công ty cổ phần Landmark Holding (LMH – HOSE).

Dự án Thành An Tower quay lại cảnh “trùm mền” sau một thời gian ngắn được tái khởi động

Theo hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và các khách hàng, dự kiến tháng 5/2019, dự án sẽ cất nóc và bàn giao căn hộ vào quý IV/2019 (chậm hơn không quá 90 ngày kể từ ngày bàn giao dự kiến). Tuy nhiên, theo phản ánh của một số khách hàng, dự án đã dừng triển khai từ tháng 12/2018 sau khi đang xây dựng đến tầng 21. Toàn bộ nhân công, máy móc, trang thiết bị thi công đã được rút hết khỏi công trường.

Dù dự án dừng thi công, nhưng ngày 5/1/2019, chủ đầu tư vẫn gửi công văn yêu cầu các khách hàng mua căn hộ thanh toán tiền đợt 4 theo tiến độ trong hợp đồng mua bán. Điều này theo khách hàng, là vi phạm khoản 8.2, Điều 8 của Hợp đồng mua bán căn hộ giữa chủ đầu tư và khách hàng.

Khách hàng cho biết, trong các lần làm việc giữa chủ đầu tư và khách hàng sau đó, chủ đầu tư nhiều lần hứa hẹn dự án sẽ được xây dựng lại, nhưng đến nay, dự án vẫn nằm im.

Trước phản ánh của khách hàng, phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản đã liên hệ với ông Trương Hoàng Vũ, Tổng giám đốc Landmark Holding để tìm hiểu thông tin hai chiều, tuy nhiên, cho đến cuối tuần qua, dù đã thử bằng nhiều cách, phóng viên cũng không thể liên hệ để trao đổi được với ông Vũ.

Dấu hỏi về tài chính của Landmark Holding

Số phận của Dự án Thành An Tower như thế nào đang là câu hỏi mà nhiều khách hàng mua nhà tại dự án này quan tâm. Tuy nhiên, đọc báo cáo tài chính quý II/2019 của Landmark Holding, nhiều khách hàng không khỏi lo lắng cho số phận của dự án.

Điểm đầu tiên là lượng tiền mặt mà Landmark Holding đang nắm giữ hiện tại ở mức tương đối thấp và có chiều hướng đi xuống. Ghi nhận tại báo cáo tài chính quý II/2019, tới cuối tháng 6/2019, tổng lượng tiền và các khoản tương đương tiền của Landmark Holding chỉ vỏn vẹn ở mức hơn 3,86 tỷ đồng.

Điều này đặt Landmark Holding vào tình trạng rủi ro về thanh khoản, bởi nợ phải trả ngắn hạn ghi nhận cùng thời điểm lên tới gần 625 tỷ đồng. Trong đó, đáng chú ý là sự tăng đột biến của khoản “phải trả ngắn hạn khác” khi tăng mạnh từ 5,8 tỷ đồng của năm ngoái lên 183,6 tỷ đồng, nhưng không được Landmark Holding giải thích rõ ràng. Đối chiếu với báo cáo tài chính kiểm toán năm 2018, các khoản này chủ yếu là kinh phí công đoàn, bảo hiểm xã hội, y tế, bảo hiểm thất nghiệp, phải trả về cổ phần hóa, nhận ký quỹ, ký cược ngắn hạn…

Ngoài ra, trong nợ ngắn hạn có “khoản vay và nợ thuê tài chính” là 155 tỷ đồng và “tiền người mua trả tiền trước ngắn hạn” là 207,1 tỷ đồng.

Ở chiều ngược lại, mặc dù tài sản ngắn hạn của Landmark Holidng đạt hơn 808,89 tỷ đồng, tức gấp gần 1,3 lần so với nợ phải trả ngắn hạn, nhưng chiếm phần lớn trong tài sản ngắn hạn này là các khoản phải thu ngắn hạn và hàng tồn kho (chiếm tới hơn 95,5% tổng tài sản ngắn hạn). Trong khoản phải thu ngắn hạn, chiếm trọng yếu là các khoản “phải thu ngắn hạn của khách hàng” (196,89 tỷ đồng) và khoản “trả trước cho người bán ngắn hạn” (427,89 tỷ đồng).

Dự án An Phú chưa rõ ngày triển khai

Theo lý giải, khoản phải thu ngắn hạn của khách hàng là từ các đối tác kinh doanh xăng dầu và mua bán các sản phẩm hóa chất, nguyên liệu sorbitol…

Trong 2 năm vừa qua, khoản “phải thu ngắn hạn của khách hàng” có chiều hướng gia tăng do Công ty áp dụng chính sách cho khách hàng trả chậm nhằm cạnh tranh với các nhà cung cấp khác để tăng thị phần hoạt động thương mại xăng dầu.

Với khoản 427,89 tỷ đồng “trả trước cho cho người bán ngắn hạn”, trong đó có 211,44 tỷ đồng Landmark Holding chi tiền để mua quyền sử dụng đất và tài sản nằm trong khuôn viên 3.118 m2 tại địa chỉ 41-49 An Phú, phường An Phú, quận 2, TP.HCM.

Thông tin từ Landmark Holding cho biết, dự kiến đầu năm 2019, Công ty sẽ phá dỡ toàn bộ công trình trên đất tại địa chỉ trên để xây dựng tổ hợp chung cư – trung tâm thương mại cao 22 tầng (gồm 4 tầng hầm và 18 tầng căn hộ chung cư, văn phòng), tổng số căn hộ dự kiến 180 căn. Tuy nhiên, cho đến nay, thông tin về tiến độ triển khai dự án này vẫn chưa rõ ràng.

Ngoài ra, trong khoản “trả trước cho người bán ngắn hạn” còn có 211 tỷ đồng là tiền Landmark Holding trả trước tiền mua Dự án Thành An Tower (theo hợp đồng, Landmark Holding phải đặt cọc 250 tỷ đồng). Khoản tiền này, theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, đã được Công ty cổ phần Tư vấn và Đầu tư xây dựng Ba Đình sử dụng để trả các khoản nghĩa vụ tài chính còn thiếu với Nhà nước.

Dấu hỏi về tương lai Dự án Thành An Tower

Với tình hình tài chình như trong báo cáo tài chính quý II/2019, câu hỏi đặt ra là Landmark Holding sẽ lấy đâu ra tiền để tiếp tục triển khai dự án?

Cần lưu ý rằng, ngoài việc chi hơn 200 tỷ đồng đặt cọc mua lại Dự án Thành An Tower, theo Nghị quyết số 09/NQ-HĐQT ngày 26/9/2017 của Landmark Holding (cùng thời gian tăng vốn thêm 133 tỷ đồng), Công ty cũng đã chi 120 tỷ đồng mua lại của các cá nhân 8 triệu cổ phần, tương đương 24,39% vốn điều lệ tại Công ty cổ phần Tư vấn và Đầu tư xây dựng Ba Đình – doanh nghiệp sở hữu Dự án Thành An Tower.

Theo Bản cáo bạch trước khi lên sàn ngày 2/7/2018, Landmark Holding đã ký Hợp đồng số 04/2018/HĐCN-LMH, chuyển nhượng toàn bộ 8 triệu cổ phần của Công ty cổ phần Tư vấn và Đầu tư xây dựng Ba Đình cho ông Đặng Tất Trung với giá 16.000 đồng/cổ phần, thu về 128 tỷ đồng. Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Trung là Giám đốc Tài chính của SMD Holdings, còn SMD Holdings là một trong những cổ đông lớn của Landmark Holding.

Với những vấn đề tài chính như nêu trên, phương án vay vốn ngân hàng để triển khai tiếp Dự án Thành An Tower nói riêng, cũng như hoạt động kinh doanh nói chung với Landmark Holding không phải chuyện dễ dàng. Đây có thể là lý do khiến Công ty đã tính tới phương án khác là phát hành cổ phiếu tăng vốn điều lệ.

Cụ thể, cuối tháng 4/2019, tại ĐHĐCĐ thường niên 2019, Landmark Holding đã trình phương án tăng vốn điều lệ từ 233 tỷ đồng lên 1.256,3 tỷ đồng và đã được cổ đông thông qua. Cụ thể, phát hành 2,33 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, với giá 10.000 đồng/cổ phiếu, dự kiến thu về 23,3 tỷ đồng. Đồng thời, Công ty sẽ phát hành tối đa 100 triệu cổ phiếu riêng lẻ cho dưới 100 nhà đầu tư, với giá phát hành là 10.000 đồng/cổ phiếu, dự kiến thu về 1.000 tỷ đồng.

Toàn bộ số tiền thu được sẽ dùng thanh toán nợ vay ngân hàng, các khoản nợ khác của Công ty; bổ sung nguồn vốn để đầu tư tài chính, góp vốn; bổ sung vốn lưu động cho hoạt động sản xuất – kinh doanh. Tuy nhiên, đến nay, trong khi kế hoạch tăng vốn vẫn chưa thể triển khai, thì hàng loạt cổ đông lớn lại đăng ký thoái vốn khỏi Công ty.