Chung cư mini cho thuê, thị trường ngách hấp dẫn

Bên trong một căn chung cư mini của House Xinh. Ảnh: Thành Nguyễn

Khai thác thị trường ngách

Cho đến nay, chưa có các số liệu thống kê một cách đầy đủ về chung cư mini cho thuê ở Hà Nội, nhưng khi đi vào thực tế tìm hiểu, thị trường đầu tư và cho thuê chung cư mini lại khá sôi động.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Nguyễn Quang Trung, Giám đốc Công ty quản lý và phát triển tài sản Green (Công ty Green) cho biết, hiện đơn vị này sở hữu trên 80 tòa chung cư mini cho thuê ở Hà Nội. Trong đó, có khoảng 10% là các tòa nhà đơn vị này mua đứt lại của chủ đầu tư trước đó, phần còn lại là hợp tác kinh doanh (thuê và cho thuê lại).

Ông Trung cho biết, hiện toàn hệ thống của Công ty có tỷ lệ lấp đầy khoảng 95% và việc tìm kiếm khách thuê cũng tương đối dễ dàng.

“Chúng tôi có hệ thống từ năm 2011, trước làm môi giới bất động sản, sau đó thấy thị trường này tiềm năng nên chuyển sang làm mảng cho thuê. Đến thời điểm hiện tại, chúng tôi có thể mua và sở hữu lại các nhà mà chủ nhà có nhu cầu bán đứt. Trước giá cho thuê chỉ khoảng trên dưới 2 triệu đồng/phòng/tháng, nhưng ở thời điểm hiện tại, do có thêm các trang thiết bị nên giá thuê từ 3 – 6 triệu đồng/phòng/tháng”, ông Trung cho biết.

Theo ghi nhận của người viết, chung cư mini hiện có sự “tiến hóa” nhất định theo đòi hỏi của thị trường và khách hàng. Từ những ngôi nhà thuê dưới mái tôn, mái fibro xi măng khoảng 13 – 15 năm trước, dần dà, nhu cầu thuê nhà cũng cao hơn và các chủ nhà dần nâng cấp nhà thuê của mình lên thành những dãy nhà kiểu tập thể, chồng 2 tầng theo kiểu nhà khung đơn giản. Rồi trong khoảng 5 – 6 năm trở lại đây, chung cư mini bùng nổ và trở thành một nguồn cung mới cho người nhập cư có nhu cầu thuê nhà. Gần đây, các chủ đầu tư còn chủ động nâng cấp căn hộ chung cư mini cho thêm một mức đó là có thêm từ nội thất cơ bản (như giường, tủ, bàn ghế, kệ, bàn tủ bếp, điều hòa, bình nóng lạnh) thì còn nâng cấp lên là đầy đủ nội thất (kể cả chăn ga, gối đệm, tủ lạnh, ti vi và cung cấp người dọn dẹp theo giờ…).

Chia sẻ với phóng viên, ông Nguyễn Thanh Tuyền, Quản lý chung Công ty TNHH House Xinh, sở hữu chuỗi chung cư mini cho thuê mang thương hiệu House Xinh cho biết, do mức sống ngày càng cao, nên hiện tại, nhiều khách thuê dễ dàng chấp nhận bỏ ra 3 – 5 triệu đồng để thuê một căn hộ mini khoảng 30 m2. Trong khi đó, nhiều khách hàng khách có khả năng chi trả cao hơn có thể chấp nhận thuê các căn hộ có mức giá từ 7 – 8 triệu đồng/căn/tháng.

Một chung cư mini đang trong giai đoạn hoàn thiện

Trong hệ thống House Xinh, có một phân khúc vào nhóm cao cấp hơn, có mức giá từ 8 – 15 triệu đồng/căn/tháng, với đầy đủ nội thất và có nhân viên dọn phòng hàng ngày, phân khúc này đáp ứng nhu cầu của khách thuê có thu nhập cao, khách thuê chủ yếu là người nước ngoài (chiếm đến 80% ở phân khúc này).

Hiện hệ thống House Xinh có 30 tòa chung cư mini cho thuê, với khoảng 1.000 căn hộ, cơ bản các căn hộ đều đã kín khách thuê. Điểm chung của cả hệ thống của House Xinh và Công ty Green là các tòa chung cư mini rải rác khắp Hà Nội, nhưng tập trung nhiều ở khu vực Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Cầu Giấy, Thanh Xuân.

Cạnh tranh mạnh mẽ

Dù là thị trường ngách nhưng theo chia sẻ của ông Tuyền, thị trường này cũng có sự cạnh tranh rất khốc liệt. Ông Tuyền cho biết, để có được các tòa nhà cho thuê, công ty của ông phải tiếp cận các chủ nhà từ khi khởi công, thậm chí, có thể từ khi có ý tưởng xây chung cư mini cho thuê. Tuy nhiên, để nhận được cái gật đầu của chủ nhà cũng không dễ dàng, bởi hiện có khoảng 30 doanh nghiệp hoạt động theo mô hình này tại Hà Nội. Ngoài ra, việc nhân cấy lòng tin với các chủ nhà cũng không dễ dàng.

Đồng quan điểm, ông Trung cho biết, để thuyết phục được các chủ nhà đồng ý bán, hay cho thuê lại thì điều đầu tiên là phải chứng minh được năng lực. Những năm  trước 2011 – 2012, việc tiếp cận và thuê lại các tòa nhà kiểu này rất khó, bởi các chủ nhà muốn tự quản lý, nhưng do tiền thuê giờ các công ty trả bằng, hoặc hơn giá cho thuê khi tự doanh, nhà hoạt động lại tốt lên nên các công ty như của ông Trung thuyết phục được.

“Chủ nhà thấy không phải làm việc lặt vặt hay thu tiền lẻ mà vẫn có dòng tiền nên đồng ý cho thuê. Và chúng tôi nhắm vào đối tượng khách hàng có thu nhập ổn định, chứ không phải nhóm khách hàng có thu nhập thấp nên lượng khách khá đều”, ông Trung cho biết.

Cũng theo ông Trung, hiện, thị trường chung cư mini cũng đã có sự dịch chuyển về điểm nóng hút khách. Nếu trước đây các khu vực như Yên Hòa, Cầu Giấy là khu vực nóng, thì nay do hạn chế quỹ đất xây chung cư mini, nhiều chủ đầu tư đã dịch chuyển sang các khu vực như Mỹ Đình, Mễ Trì, Trung Văn để đón sóng thị trường.

“Khu Trung Văn gần Lê Văn Lương, Tố Hữu kéo dài, có nhiều tòa nhà văn phòng, còn khu Mỹ Đình, Mễ Trì lại thuận tiện cho các sinh viên Đại học Quốc Gia, Đại học FPT trên Hòa Lạc, khách thuê có thể bắt xe bus đi về trong ngày rất tiện”, ông Trung giải thích.

Trao đổi với phóng viên, đại diện một chủ đầu tư khác cho hay, việc các chủ đầu tư nâng cấp, lên đời các chung cư mini cho thuê đang là xu hướng tất yếu. Sự “tiến hóa” của chung cư minni thể hiện rõ nhất ở chi tiết, nếu trước đây dịch vụ chuyển nhà bằng xe ba gác rất phổ biến thì hiện nay hầu như đã giảm hẳn, bởi với các căn hộ chung cư mini, khách hàng chỉ cần xách vali quần áo đến là có thể ở ngay, các trang thiết bị thiết yếu đều được các công ty đầu tư khá đồng bộ.

Bên cạnh đó, khu nhập và mức sống của khách thuê càng ngày càng cao. Có nhiều khách thuê chấp nhận chi trả 7 – 8 triệu đồng tiền thuê căn hộ/tháng nên chúng tôi cũng đầu tư ngày càng nhiều hơn về nội thất, thiết bị và dịch vụ. Với khách thuê cao cấp, chúng tôi có thể đầu tư tương ứng tiêu chuẩn 2 – 3 sao, thậm chí mức giá thuê có thể dao động từ 7 – 15 triệu đồng/căn/tháng, có dọn phòng, lau nhà hàng ngày”, vị này nhấn mạnh.