Bất ngờ với tăng trưởng cao vượt trội của tín dụng lĩnh vực bất động sản?

Theo dữ liệu của Ngân hàng Nhà nước, tính đến tháng 8/2019, tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản (bao gồm cả mục đích kinh doanh và mục đích tự sử dụng) tăng 14,58% so với cuối năm 2018, chiếm 19,14% tổng dư nợ nền kinh tế.

Mức tăng trưởng trên cao vượt trội so với mức tăng trưởng chung của tín dụng cho nền kinh tế. Cụ thể, theo cập nhật đến tháng 8 và tháng 9 vừa qua, tăng trưởng tín dụng chung chỉ trong khoảng 8 – 9%/năm so với cuối năm 2018, tùy ngày chốt dữ liệu thống kê.

Cùng theo số liệu thống kê của Ngân hàng Nhà nước, tổng dư nợ tín dụng đối với nền kinh tế cùng thời điểm trên vào khoảng quanh 7,8 triệu tỷ đồng. Với tỷ trọng 19,14% nói trên, lượng vốn cho vay đối với lĩnh vực bất động sản từ các tổ chức tín dụng vào khoảng 1,49 triệu tỷ đồng.

Có một điểm được chú ý trong tỷ trọng trên. Ngân hàng Nhà nước đã gộp cả những khoản vay/cho vay đối với nhu cầu có mục đích tự sử dụng. Có thể hiểu đây là nhu cầu vay sửa chữa nhà, mua nhà để ở cá nhân.

Thời gian qua, trong thống kê và công bố thông thường, tín dụng bất động sản thường được tách riêng và chỉ gắn với nguồn vốn vay đầu tư và kinh doanh, mà không bao gồm nhóm nhu cầu và mục đích tự sử dụng nói trên.

Với sự tách riêng đó, trước đây Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia cũng từng đề cập đến “một hình thái mới” của tín dụng bất động sản, dùng để chỉ những khoản vay tiêu dùng sửa chữa nhà ở, mua nhà ở của cá nhân.

Như trên, Ngân hàng Nhà nước đã gộp các nhóm nhu cầu đó vào nhóm tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản nói chung. Và đây có thể xem là một trong những yếu tố chính tạo tốc độ tăng trưởng cao.

Tuy nhiên, trong hoạt động cho vay, quy định hiện hành cùng tính chất của các khoản vay trong nhóm này có khác biệt lớn.

Đó là về hệ số rủi ro. Cho vay đầu tư và kinh doanh bất động sản có hệ số rủi ro cao hơn với 200%. Trong khi cho vay tiêu dùng sửa chữa nhà, mua nhà để ở có hệ số rủi ro thấp hơn với 50%.

Mặt khác, về bản chất, cho vay đầu tư và kinh doanh bất động sản thường gắn với các dự án và chủ đầu tư với mức độ rủi ro tập trung hơn, nguồn tiền trả nợ phụ thuộc nhiều hơn vào các dự án liên quan. Còn cho vay cá nhân sửa chữa nhà, mua nhà để ở có mức độ phân tán theo các khoản vay nhỏ, nguồn trả nợ mở rộng hơn theo các kênh thu nhập của người vay.

Liên quan đến chính sách tín dụng lĩnh vực bất động sản, vừa qua Ngân hàng Nhà nước cũng đã có dự thảo với hướng siết lại, qua việc tách và nâng hệ số rủi ro lên cao hơn đối với những khoản vay cá nhân có dư nợ lớn, trong khi vẫn áp hệ số rủi ro thấp với 50% cho các khoản vay dưới 3 tỷ đồng. Hướng điều chỉnh này nhận được những ý kiến khác nhau trên thị trường thời gian qua.