Bất động sản cần tháo gỡ khó khăn về vốn để tăng nguồn cung

Theo báo cáo của Công ty nghiên cứu thị trường Colliers, thị trường căn hộ ở TP.HCM cuối năm khá trầm lắng, mức tiêu thụ được cho là thấp nhất trong ba năm và thanh khoản thị trường kém do tác động từ việc siết tín dụng, lãi suất tăng. Dù vậy, giá sơ cấp phân khúc căn hộ hạng sang vẫn ổn định, trong quý IV/2022, những dự án căn hộ hạng sang mở bán tại khu vực Thủ Thiêm có mức giá bán khá cao từ 7.000 – 18.000 USD/m².

Tuy nhiên, ở những phân khúc thấp hơn, giá bán sơ cấp bình quân giảm nhẹ do một số dự án áp dụng chính sách chiết khấu. Giá bán thứ cấp có phần giảm mạnh do nhiều nhà đầu tư thứ cấp gặp khó khăn về tài chính như khoản vay đến hạn bị nâng lãi suất và lo lắng về những biến động khó lường của thị trường trong năm tới, dẫn đến bán tháo sản phẩm để cắt lỗ.

Trong quý IV/2022 có những dự án được mở bán đáng chú ý như Thủ Thiêm Zeit Xi River, The Opusk – Metropole giai đoạn 4, Salto Residence và dự án De La Sol đã được mở bán lại sau nhiều năm đình trệ. Colliers cho biết, nguồn cung mới chủ yếu vẫn đến từ các giai đoạn mở bán tiếp theo hoặc giỏ hàng cũ của các dự án như Horizon Phú Mỹ Hưng, MT East Mark, Flora Panorama, West Gate Park…

Có thể nói sự đình trệ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp, nguồn cung vốn ra thị trường thấp và khó khăn của một số công ty bất động sản đang chặn dòng vốn đầu tư phát triển dự án nhà ở, làm tăng thêm căng thẳng về nguồn cung sản phẩm trong cả ngắn và trung hạn. Ghi nhận ý kiến phản hồi từ phía nhiều lãnh đạo doanh nghiệp cho thấy, mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã nới room tín dụng nhưng lại yêu cầu quá chặt chẽ về chuẩn tín dụng đối với doanh nghiệp có nhu cầu vay vốn và không cho phép dùng trái phiếu để bảo lãnh vay… nên doanh nghiệp vẫn không thể tiếp cận. Từ đó lặp lại vòng luẩn quẩn là doanh nghiệp không có vốn đầu tư dự án nên không có sản phẩm đưa ra thị trường, còn đơn vị môi giới không có hàng để bán nên không có nguồn thu. 

Theo nhóm nghiên cứu của Công ty Chứng khoán BIDV (BSC), áp lực dòng tiền vẫn sẽ lớn trong năm 2023 với bối cảnh tín dụng vào ngành bất động sản tiếp tục bị kiểm soát chặt chẽ, lãi suất tăng và phần lớn giá trị trái phiếu đáo hạn vào năm nay. Bên cạnh đó, hiện nay, các loại chi phí tài chính, đặc biệt là chi phí lãi vay đều rất cao khiến cho các doanh nghiệp bất động sản đang kinh doanh với chi phí tài chính quá lớn. Lãi suất cho vay tăng cao khoảng 13-14%/năm điều này cũng đang ảnh hưởng tới tâm lý người mua nhà.

Do đó, vấn đề quan trọng nhất hiện nay là khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản. Theo TS Nguyễn Duy Phương – Giám đốc DGCapital, để hỗ trợ cho thị trường bất động sản cần tháo gỡ khó khăn về dòng vốn, đặc biệt là nguồn vốn vào thị trường bất động sản cần phải hướng đến phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà ở cho người có thu nhập trung bình trở xuống. Để kéo giảm mặt bằng lãi suất, cần thực hiện đồng thời nhiều biện pháp. Đầu tiên là tăng cung thanh khoản tín dụng cho doanh nghiệp, thị trường và nền kinh tế. Năm 2023 sẽ là năm thị trường bất động sản tái cơ cấu mạnh mẽ theo xu hướng giảm các sản phẩm, dự án mang tính chất đầu cơ và tăng cường các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực.