ACBS: Giá thuê bất động sản khu công nghiệp dự kiến sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt là ở phía Nam

Tăng trưởng mạnh mẽ

Bất chấp tình hình COVID-19 phức tạp, phân khúc bất động sản công nghiệp vẫn tăng trưởng mạnh mẽ trong nửa đầu năm 2022 với giá cho thuê tiếp tục đà tăng trên toàn quốc và tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức ổn định nhờ nhu cầu thuê rất lớn từ ngành ô tô, hậu cần và điện tử cũng như chính sách không COVID của Trung Quốc đã thúc đẩy xu hướng Trung Quốc+1. Gián đoạn chuỗi cung ứng làm tăng nhu cầu và thúc đẩy nguồn cung mới đối với các trung tâm logistics gần cảng biển, cảng nội địa và sân bay.

Vào cuối tháng 6/2022, Việt Nam có tổng cộng 564 Khu công nghiệp (KCN) nằm trong quy hoạch với tổng diện tích đất là 211.700ha, trong đó có 292 KCN đang hoạt động, theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư. Trong 6 tháng đầu năm 2022, các KCN này thu hút thêm 91 dự án mới và 131 dự án tăng vốn đầu tư với tổng vốn FDI đăng ký khoảng 7,9 tỷ USD.

Tại thị trường phía Bắc, giá chào thuê tăng 5-12% n/n, lên 110 USD/m2 /thời hạn cho thuê còn lại đối với đất công nghiệp và 0-3% n/n lên 4,7 USD/m2 /tháng đối với nhà kho và nhà xưởng xây sẵn. Tỷ lệ lấp đầy vẫn ổn định ở mức trên 75% tại thịtrường cấp 1 (Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương) và trên 60% tại thịtrường cấp 2 (Quảng Ninh, Vĩnh Phúc, Thái Bình, Hà Nam, Bắc Giang).

Tại thị trường phía Nam, giá chào thuê tăng 8-13% theo năm, lên 136USD/m2 /thời hạn cho thuê còn lại đối với đất công nghiệp và 0-3% theo năm, lên 4,8 USD/m2 /tháng đối với nhà kho và nhà xưởng xây sẵn. Tỷ lệ lấp đầy vẫn ổn định ởmức trên 90% tại thị trường cấp 1 (TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương, Long An) và trên 63% tại thị trường cấp 2 (Bình Thuận, Bà Rịa – Vũng Tàu, Tây Ninh, Bình Phước).

Năm 2021, bất chấp sự bùng phát của COVID-19, Việt Nam vẫn ghi nhận mức tăng trưởng FDI đăng ký 9% n/n, đạt 31,2 tỷ USD và vốn FDI giải ngân ổn định ở mức 19,7 tỷ USD (-1% n/n). Trong đó, công nghiệp chế biến, chế tạo chiếm trên 58% tổng vốn FDI đăng ký. Singapore tiếp tục là nhà đầu tư hàng đầu vào năm 2021 với 10,7 tỷ USD đăng ký trong khi Hải Phòng là tỉnh nhận nhiều vốn FDI đăng ký nhất với 5,3 tỷ USD (tương đương gần 17% tổng vốn FDI đăng ký năm 2021). Dòng vốn đầu tư trong nửa đầu năm 2022 bị ảnh hưởng bởi đợt bùng phát COVID mạnh nhất, do đó, vốn FDI đăng ký giảm 8% so với cùng kỳ năm ngoái xuống 14 tỷ USD. Tuy nhiên, vốn FDI giải ngân vẫn khả quan với mức tăng trưởng 9% n/n đạt hơn 10 tỷ USD.

Triển vọng

Trong báo cáo chiến lược quý 3/2022, Công ty Chứng khoán ACB (ACBS) duy trì triển vọng tích cực đối với phân khúc bất động sản khu công nghiệp dựa trên nhiều yếu tố thuận lợi như vị trí địa lý, tình hình vĩ mô tương đối ổn định so với khu vực, nguồn lao động trẻ và dồi dào, nhiều hiệp định thương mại được ký kết,…

Do diện tích đất hạn chế và nhu cầu ổn định từ các công ty nước ngoài nên giá thuê dự kiến sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt là ở phía Nam do nguồn cung mới ở phía Bắc nhiều hơn phía Nam, theo ACBS.

Về dài hạn, theo ACBS, nguồn cung mới sẽ dịch chuyển ra xa các khu vực truyền thống (ví dụ như Bà Rịa – Vũng Tàu và Tây Ninh ở phía Nam và Quảng Ninh, Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Hà Nam, Thái Bình và Nam Định ở phía Bắc) vì những địa phương này có giá thuê hợp lý hơn và diện tích cho thuê còn nhiều.

Các trung tâm logistics mới sẽ được thiết lập tại các khu vực công nghiệp lớn với việc mở rộng đường cao tốc đến biên giới và khu vực ven biển của Trung Quốc ở phía bắc và mở rộng đường cao tốc ở phía tây và các khu vực ven biển ở phía nam. Nhu cầu về nhà kho lớn/chất lượng cao sẽ ngày càng tăng, ví dụ: nhà kho được kiểm soát nhiệt độ nhờ sự tăng trưởng nhanh chóng của ngành bán lẻ, thương mại điện tử và xuất khẩu. Các tập đoàn đa quốc gia sẽ ngày càng ưu chuộng các KCN sinh thái & thông minh có thể cung cấp dịch vụ hậu cần hiệu quả hơn và hệ thống xử lý nước & chất thải tốt hơn,…

Đánh giá cụ thể về các doanh nghiệp trong ngành, ACBS ưa thích các cổ phiếu của các doanh nghiệp Kinh Bắc (HSX: KBC), Saigon VRG (UpCOM: SIP) và Vinhomes (HSX: VHM).

Trong đó, Kinh Bắc (HSX: KBC) – một trong những công ty phát triển KCN lớn nhất Việt Nam với lịch sử phát triển 20 năm và có các KCN ở 2 vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc và phía Nam. KBC nổi tiếng với việc thu hút các tập đoàn công nghệ cao như LG, Canon, Sanyo và Foxconn. Bên cạnh đó, KBC cũng phát triển các khu dân cư và khu đô thị liền kề các KCN của mình.

Saigon VRG (UpCOM: SIP) là một trong những công ty phát triển KCN lớn nhất tại Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam với tổng diện tích đất công nghiệp gần 3.200ha. Công ty hiện có 4 KCN và 4 khu đô thị liền kề tọa lạc tại TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh. Một điểm nổi bật của SIP khác biệt với đa số các công ty KCN khác là phân phối điện và nước trực tiếp cho khách thuê tại KCN nên hoạt động kinh doanh của SIP ổn định hơn và ít bị ảnh hưởng bởi sự biến động của dòng vốn đầu tư hơn. Công ty đang chuẩn bị chuyển niêm yết từ sàn UpCOM sang HOSE trong năm nay.

Vinhomes (HSX: VHM), một thành viên của Vingroup (HSX: VIC) là công ty phát triển nhà ở niêm yết lớn nhất Việt Nam và đang mở rộng sang phân khúc công nghiệp với mục tiêu phát triển 2.900ha NLA tại Hải Phòng, Quảng Ninh, Hải Dương, v.v. để hưởng lợi từ xu hướng Trung Quốc+1 và sự phát triển cơ sở hạ tầng ở miền Bắc Việt Nam.