BĐS HÀ NỘI
Bài toán cải tạo chung cư cũ lại bế tắc
Th3
Sự việc UBND TP. Hà Nội phải tìm nhà đầu tư mới quy hoạch Khu tập thể Nam Thành Công khi Decotech, một doanh nghiệp được “ông lớn” chống lưng không nộp hồ sơ ý tưởng quy hoạch đúng hạn cho thấy sự bế tắc của chương trình cải tạo chung cư cũ.
Nhiều khu chung cư cũ Hà Nội xuống cấp trầm trọng
Trì hoãn vì “khó nhằn”
UBND TP. Hà Nội vừa có thông báo về việc chấm dứt nhiệm vụ nghiên cứu lập quy hoạch đối với Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và Phát triển công nghệ cao (Decotech) tại Khu tập thể Nam Thành Công để tìm nhà đầu tư mới.
Lý giải về sự chấm dứt này, TP. Hà Nội cho biết, đã giao Decotech nộp hồ sơ ý tưởng quy hoạch trước ngày 31/12/2019, nhưng đơn vị này không đáp ứng được thời hạn. Do đó, Sở Quy hoạch – Kiến trúc thông báo chấm dứt nhiệm vụ lập quy hoạch để kêu gọi nhà đầu tư khác có năng lực tiếp tục triển khai dự án.
Mặc dù các thông tin về Decotech khá “khiêm tốn” trên các phương tiện thông tin đại chúng, nhưng Decotech được biết tới là thành viên Tập đoàn Eurowindow Holdings của 2 đại gia Nguyễn Cảnh Hồng và ông Nguyễn Cảnh Sơn. Decotech cũng là chủ đầu tư dự án Eurowindow Multi Complex (số 27 Trần Duy Hưng, quận Cầu Giấy) vướng nhiều lùm xùm về tự ý thay đổi công năng tòa nhà bị phản ánh thời gian vừa qua.
Theo thông tin từ Hệ thống thông tin đăng ký doanh nghiệp quốc gia, Decotech có vốn điều lệ kể từ khi thành lập năm 2005 đến nay không đổi là 400 tỷ đồng, ngành nghề kinh doanh chính là bất động sản, cho thuê văn phòng…
Việc Decotech với “bà đỡ” phía sau Tập đoàn Eurowindow Holding buông bỏ dự án cải tạo chung cư cũ Nam Thành Công cho thấy việc cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội khó khăn như thế nào.
“Lớn, khó, phức tạp” có thể xem là ba cụm từ chính xác nhất miêu tả tình trạng của các nhà đầu tư tham gia cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội hiện nay.
Từ đầu năm 2018 đến nay, UBND TP. Hà Nội đã giao 19 nhà đầu tư triển khai lập nghiên cứu, lập ý tưởng quy hoạch cải tạo, xây dựng lại 28 khu chung cư cũ trên địa bàn Thành phố, bên cạnh giao bổ sung 2 khu chung cư cũ, nâng tổng số lên 30 khu (kinh phí nhà đầu tư tự bỏ). Tuy nhiên, cho đến nay, số lượng dự án chung cư cũ cải tạo mới gần như giậm chân tại chỗ do khúc mắc ở cơ chế lợi ích các bên: Nhà nước – doanh nghiệp – người dân.
Ngày 9/12/2019, UBND TP. Hà Nội đã ban hành Quyết định 7020/QĐ-UBND về việc thành lập Tổ chuyên gia để nghiên cứu, hoàn thiện các cơ chế, chính sách đặc thù của UBND Thành phố, hoàn thiện Đề án về cải tạo, xây dựng mới các nhà chung cư cũ trên địa bàn Thành phố. Tuy nhiên, điều các doanh nghiệp quan tâm là nếu xây dựng được cơ chế, thì cơ chế đó như thế nào và đến bao giờ mới được áp dụng?
Lãnh đạo một doanh nghiệp đang có ý định triển khai dự án cải tạo một chung cư cũ tại quận Đống Đa, Hà Nội cho biết, tâm lý người dân chỉ muốn được tái định cư tại chỗ khiến việc triển khai khó khăn. Đặc biệt, nhiều chung cư cũ nằm tại các quận trung tâm, trên đất vàng, nên người dân thường đòi hỏi cơ chế bồi thường lớn, hệ số cao, chưa kể chuyện tầng thấp, tầng cao và cả vấn đề lòng tin khi thực hiện dự án… Nếu không có sự ủng hộ tích cực từ các cấp chính quyền, của các hộ dân, thì việc này gần như không thể thực hiện.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP-Invest thừa nhận, cải tạo chung cư cũ hiện nay không khác gì “húc đầu vào đá”. Mặc dù các dự án cải tạo chung cư cũ, chủ đầu tư không phải trả tiền thuê đất, nhưng với diện tích phải đền bù căn hộ cho dân từ 1,8 – 2,4 lần, chi phí thuê nhà cho người dân trong quá trình cải tạo, đặc biệt là bị giới hạn chiều cao, thì không thể làm được.
Ông Hiệp lấy ví dụ dự án 17 Huỳnh Thúc Kháng (quận Đống Đa, Hà Nội) để cho thấy sự khó khăn trong công tác cải tạo, xây mới chung cư cũ. Cụ thể, tại dự án này, để hoà vốn, chủ đầu tư phải thiết kế chiều cao tối thiểu 17 tầng, nhưng Thành phố chỉ cho xây 14 tầng, khiến bài toán chi phí không thể nào cân đối được.
Bao giờ giải quyết xong bài toán cải tạo chung cư cũ?
Chủ trương cải tạo chung cư cũ được xác định là nhiệm vụ quan trọng, cấp bách được Bộ Xây dựng, Hà Nội và các ngành chức năng bàn thảo nhiều năm. Số liệu thống kê từ Sở Xây dựng Hà Nội cho thấy, địa bàn TP. Hà Nội có 1.579 chung cư cũ quy mô từ 2 – 5 tầng, phân bố chủ yếu tại 4 quận nội thành cũ (Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng).
Tuy nhiên, sau 20 năm chủ trương đề ra, mới chỉ có 14 toà nhà được xây dựng, đưa vào sử dụng. Hiện một số khu chung cư cũ nguy hiểm cấp D đang tổ chức di dời nhưng chưa có phương án xây dựng lại.
Dù thừa nhận thực trạng các chung cư cũ hiện nay đang gây nguy hiểm cho cư dân, đi ngược lại xu hướng phát triển đô thị theo hướng hiện đại, nhưng theo đánh giá của các chuyên gia, việc cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội và TP.HCM vẫn sẽ là bài toán nan giải trong thời gian tới.
Theo ông Nguyễn Chí Dũng, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP. Hà Nội, vấn đề dân số là vướng mắc lớn nhất trong việc cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Thành phố. Để đảm bảo đáp ứng được yêu cầu 100% tái định cư tại chỗ cho các hộ dân và khả năng cân đối hiệu quả tài chính của dự án cần phải điều chỉnh tăng các chỉ tiêu về dân số, giảm mật độ xây dựng, tăng chiều cao công trình và khai thác tối đa không gian ngầm để bố trí các dịch vụ thương mại, tiện ích công cộng và chỗ đỗ xe trong các dự án thuộc khu vực 4 quận nội thành cũ.
Trong khi đó, tại khoản 5, Điều 8, Nghị định số 101/2015/NĐ-CP quy định, UBND cấp tỉnh quyết định việc cho phép điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình; trường hợp nếu điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình khi cải tạo, xây dựng mới các nhà chung cư thuộc khu vực nội đô tại các đô thị mà theo quy hoạch chung đã được phê duyệt là khu vực phải hạn chế phát triển công trình cao tầng, giảm mật độ xây dựng và mật độ cư trú thì phải được Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận.
Ngoài ra, tại khoản 2, Điều 8, Luật Thủ đô có quy định, việc điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô do Thủ tướng Chính phủ phê duyệt sau khi có ý kiến của Quốc hội.
Vướng mắc này nếu chưa thể giải quyết sẽ rất khó để thực hiện chương trình cải tạo chung cư cũ.
Theo một số nhà đầu tư, để bù đắp được vốn đã bỏ ra và có lãi, việc đầu tư phải thỏa mãn 2 điều kiện: tòa nhà xây dựng mới phải có tổng diện tích xây dựng gấp tối thiểu 3 lần diện tích của các tòa nhà chung cư cũ; toàn bộ diện tích mặt bằng tầng 1 phải phục vụ mục đích kinh doanh thương mại.
Tuy nhiên, việc khống chế chiều cao xây dựng của khu vực trung tâm khiến các nhà đầu tư khó có thể xây đến 15 – 18 tầng để có lãi như tính toán. Về kinh doanh mặt bằng tầng 1 lại vấp phải phản kháng của những hộ ở tầng 1 – vốn sống bằng hoạt động kinh doanh tại chỗ. Những hộ dân này thường đưa ra những đòi hỏi cao với chủ đầu tư, ảnh hưởng đến tiến độ chung của cả dự án.
Ngoài ra, Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ là tương đối tốt so với trước đây, nhưng vẫn còn vướng một số điểm:
Thứ nhất, về mặt quy chuẩn kỹ thuật. Trong chỉ tiêu quy hoạch đang thiếu một chỉ tiêu cực kỳ quan trọng, đó là chỉ tiêu về dân số. Trên thực tế, khi nhận cải tạo chung cư cũ, chủ đầu tư phải có lượng căn hộ dôi dư để bán thu hồi vốn, khi đó sẽ liên quan tới chỉ tiêu dân số. Đây chính là rào cản lớn nhất. Hy sinh lớn nhất của người dân ở các chung cư cũ chính là việc quy mô dân số tăng lên, ảnh hưởng tới không gian sống chung. Chung cư 100 hộ sẽ khác với chung cư 300 – 400 hộ, khi đó quyền sử dụng đất trên bình quân đầu người cũng sẽ giảm xuống. Về vấn đề này, cần có sự tương tác của 3 bên, thứ nhất là cư dân tại chỗ, thứ 2 là chủ đầu tư, thứ 3 là cư dân mới.
Thứ hai là việc đồng thuận khi phá dỡ chung cư. Nguyên tắc hiện nay là chung cư hạng D Nhà nước sẽ cưỡng chế phá dỡ, hạng A tới hạng C sẽ theo nguyên tắc đồng thuận 100%. Đây là một nguyên tắc phi lý, không một đất nước nào dùng nguyên tắc đồng thuận 100% cả.
Thứ ba là tiền sử dụng đất. Luật Đất đai và Luật Nhà ở đều có quy định, khi xây dựng chung cư cũ phải kết hợp chỉnh trang khu vực lân cận. Nghị định 101 cho phép cơ chế, dự án nhà ở xã hội bao gồm cả chỉnh khu vực lân cận là được miễn tiền sử dụng đất. Trên thực tế, Bộ Tài chính lại không chấp nhận, do vậy cũng tạo ra rào cản không nhỏ.
